Rancangan Undang-Undang Pertanahan dalam kaitannya dengan Perkembangan Bisnis dan Investasi yang berkaitan dengan Pertanahan, khususnya di Bidang Perumahan di Indonesia



Syafran Sofyan


Tulisan ini disampaikan sebagai pengantar Seminar Nasional RUU Pertanahan yang diselenggarakan oleh DPP Real Estate Indonesia dengan Syafran Sofyan dan Tim, 6 Mei 2014 di Jakarta.






Rancangan Undang-undang Pertanahan (RUU Pertanahan) telah masuk dalam agenda pembahasan di Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) RI. Usulan RUU Pertanahan ini merupakan inisiatif DPR.
Penjelasan Umum RUU Pertanahan tersebut menyatakan:
”Pengaturan bidang pertanahan oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) meliputi hal-hal yang bersifat pokok, sehingga dengan perjalanan waktu, berbagai hal yang belum diantisipasi perlu dilengkapi sesuai dengan perkembangan di bidang ilmu, teknologi, sosial-ekonomi, dan budaya, untuk dapat menampung perkembangan kebutuhan masyarakat yang semakin kompleks. Di samping itu, satu dasawarsa setelah terbitnya UUPA, kebijakan ekonomi makro yang diarahkan untuk mencapai pertumbuhan ikut mewarnai pembentukan peraturan perundang-undangan pertanahan sebagai peraturan pelaksanaan UUPA. Berbagai kebijakan yang terbit pada masa itu tidak jarang telah menyimpang dari falsafah dan prinsip-prinsip yang dianut UUPA. Dampak dari penyimpangan tersebut dapat juga dilihat pada ketidak konsistenan antara undang-undang sumber daya alam dengan UUPA terkait bidang pertanahan. Akibat lebih lanjut dari ketidakkonsistenan ini antara lain timbulnya berbagai konflik dan sengketa terkait akses untuk memperoleh dan memanfaatkan sumber daya alam, disamping semakin mundurnya kualitas dan kuantitas sumber daya alam.”
“Berdasarkan hal tersebut di atas, dianggap perlu untuk menyusun Undang-Undang tentang Pertanahan dalam rangka melengkapi dan menjabarkan pengaturan bidang pertanahan, mempertegas penafsiran, dan menjadi “jembatan antara” untuk meminimalkan ketidaksinkronan antara UUPA dengan peraturan perundang- undangan sumber daya alam terkait bidang pertanahan.”
Dengan pernyataan tersebut maka jelas bahwa RUU Pertanahan bukan merupakan pengganti dari UUPA melainkan sebagai peraturan pelengkap dan juga sebagai peraturan yang menjabarkan lebih lanjut ketentuan yang terdapat di dalam UUPA.
Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada Bangsa Indonesia merupakan sumberdaya alam yang langka dan kebutuhan dasar manusia, khususnya untuk ketersediaan papan dan pangan. Oleh karena sifatnya yang demikian strategis, maka negara diberi wewenang oleh Bangsa Indonesia untuk membuat kebijakan, mengatur, mengurus, mengelola, dan melakukan pengawasan terkait dengan pemanfaatan, pemilikan, dan pemeliharaan bumi, termasuk Tanah, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya; hubungan hukum antara orang dengan bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya; dan hubungan hukum antara orang dengan perbuatan hukum terkait bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Kewenangan negara untuk menguasai itu ditujukan untuk tercapainya sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Dalam rangka mengatur hubungan hukum antara orang dengan tanah maka di dalam UUPA telah ditetapkan mengenai hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki seseorang atas tanah yang meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Gadai, Hak Sewa Tanah untuk bangunan dan Hak Menumpang.
Oleh karena bersifat sementara maka beberapa hak atas tanah yang disebut dalam UUPA tidak diatur lebih lanjut di dalam RUU Pertanahan, yaitu Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Gadai dan hak menumpang, sehingga hak-hak atas tanah yang diatur didalam RUU Pertanahan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dan Sewa Tanah Untuk Bangunan.
Dari hak-hak atas tanah tersebut sesuai fungsinya maka yang disediakan untuk keperluan bisnis maupun investasi, khususnya investasi dan bisnis di bidang pembangunan perumahan adalah Hak Guna Bangunan (HGB).
Berkaitan dengan pengaturan hak-hak atas tanah sehubungan dengan kegiatan bisnis maupun investasi, jangan sampai semangat untuk melakukan pembaharuan di bidang hukum pertanahan sebagaimana diatur didalam RUU Pertanahan akan menimbulkan peraturan atau ketentuan yang seolah-olah menjadi anti terhadap kegiatan bisnis maupun investasi yang berkaitan dengan pertanahan, khususnya di bidang pembangunan perumahan. Kalangan dunia usaha maupun para pebisnis dan para investor di bidang pembangunan perumahan tentunya tetap menghendaki agar mereka dapat melakukan kegiatan bisnisnya atau melakukan investasi secara aman dan adanya jaminan bahwa ketentuan hukum yang diatur di dalam RUU Pertanahan dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum serta kemudahan bagi mereka untuk menjalankan bisnis atau investasinya, dengan menjamin terlaksananya pembaharuan di bidang agraria.
Menyoroti para investor maupun pelaku kegiatan bisnis dibidang pembangunan perumahan khususnya dalam Kajian akademis RUU Pertanahan disebutkan seyogyanya adalah para pelaku usaha yang cakap menghaki hak atas tanah yang dimilikinya (Naskah Akademis RUU Pertanahan halaman 9), sehingga dalam hal ini kegiatan bisnis dan investasi tentunya dilakukan oleh para pengusaha yang professional, bertanggungjawab, tidak melakukan spekulasi, dan hasil kegiatan bisnis dan investasi tersebut akan dinikmati negara dalam bentuk pemasukan export, pajak-pajak dan nilai tambah serta terbangunnya berbagai fasilitas kebutuhan masyarakat, bagi masyarakat terpenuhinya berbagai kebutuhan untuk tempat tinggal, tempat usaha dan lainnya serta profit yang wajar bagi pengusaha.
Di dalam RUU Pertanahan ketentuan yang sangat berpengaruh bagi dunia bisnis maupun bagi para investor untuk melakukan investasinya dalam kegiatan yang berkaitan dengan pertanahan adalah masalah jangka waktu hak atas tanah serta luas maksimum tanah yang dapat diberikan kepada badan hukum.
Berkaitan dengan hal tersebut apakah mungkin di dalam RUU Pertanahan sekaligus dilakukan perubahan perihal jangka waktu hak atas tanah yang ada. Misalnya untuk HGB dari maksimum 30 (tiga puluh) tahun diubah menjadi maksimum 50 tahun dan kemudian dapat diperpanjang maksiumum 20 (dua puluh) tahun. Jika memang perubahan jangka waktu tersebut belum memungkinkan sehingga jangka waktu HGB tetap seperti yang diatur didalam UUPA maka perlu dipikirkan untuk membuat ketentuan mengenai tatacara perpanjangan dan pembaharuan hak yang lebih memberikan kemudahan dan memberikan jaminan kepastian hukum bagi dunia usaha dan investor, misalnya dengan mencantumkan rumusan yang ada di dalam PP No. 40 tahun 1996 di dalam RUU Pertanahan, yang memungkinkan diajukannya permohonan perpanjangan dan pembaharuan hak pada saat pertama kali mengajukan permohonan hak dengan memenuhi persyaratan tertentu, yang disertai juga kontrol penggunaan tanah sehingga bilamana terjadi penyimpangan maka hak tanah dicabut.
Berkaitan dengan masalah luas tanah yang perlu menjadi perhatian adalah luas tanah untuk keperluan bisnis atau usaha di bidang perumahan. Memang secara prinsip pemilikan tanah harus dibatasi agar tidak menimbulkan ekses-ekses monopoli di bidang penguasaan tanah dan terjadinya pelanggaran Hak azasi manusia, namun demikian dalam rangka menunjang Program Pemerintah untuk menyediakan perumahan yang cukup bagi masyarakat penting diklarifikasikan perihal pelaku Pembangunan, norma pelaksanaan proses pengembangan (land and building development), skala ekonomis pengembangan dan benefit bagi Pemerintah dan Masyarakat:
1. Pada semua pengembangan,baik berpola perumahan maupun kota, sebanyak 40% lahan berisi prasarana terbangun dan tanah matang akan diserahkan dan menjadi milik Pemerintah Daerah. Pemda memiliki tambahan asset
2. Perolehan penerimaan dari perijinan,PBB dan lain lain berpotensi dapat meningkatkan PAD wilayah karena wilayahnya dari nol berkembang dan memiliki nilai serta diisi oleh berbagai kegiatan ekonomi.
3. 60% kawasan merupakan areal yang dibuat perkavlingan dan dijual kepada masyarakat.Sehingga pengembang sesungguhnya merupakan media antara dalam mewujudkan kawasan yang sesuai dengan permintaan pasar,berkualitas dan bernilai sehingga bisa memberi pemasukan bagi pemerintah dan dimanfaatkan oleh Pembeli.Sebagian kawasan 60% dapat dikelola secara komersial oleh Pengembang ataupun investor lain.Penerimaan PBB menjadi aspek benefit lain yang diterima Pemerintah.
4. Pengembangan seluruh kawasan baik menengahbawah,menengah atas dan kota baru dapat memberi kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi,penciptaan lapangankerja dan penyerapan produk dalam negeri secara signifikan serta memiliki dampak multiplier ke hulu dan hilir sektor perumahan serta berkontribusi dalam pembentukan GDP.

Penguasaan dan pemilikan tanah HGB untuk pembangunan perumahan bersifat sementara, sehingga tidak perlu ada pembatasan pemilikan dan penguasaan tanah HGB
Berkaitan dengan penetapan luas maksimum penguasaan dan pemilikan tanah HGB seharusnya pembentuk UU, Pemerintah maupun masyarakat menyadari atau memahami bahwa penguasaan dan pemilikan tanah HGB untuk keperluan pembangunan perumahan yang dikuasai oleh pihak developer atau pengembang dikecualikan dari pembatasan dan penguasaan pemilikan tanah HGB. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh Developer dalam rangka kegiatan usahanya tersebut menurut kami adalah merupakan penguasaan dan pemilikan tanah yang “bersifat sementara”, kenapa demikian ? Karena pemilikan dan penguasaan tersebut dari awal tidak dimaksudkan untuk dikuasai dan dimiliki sendiri untuk selama-lamanya sesuai jangka waktu HGB yang bersangkutan akan tetapi dimaksud untuk dialihkan kembali kepada masyarakat yang membutuhkan. Seberapa luaspun tanah yang dikuasai dan dimiliki oleh developer pada akhirnya akan dialihkan kembali kepada masyarakat yang membutuhkan. Penguasaan tanah tersebut dengan HGB dilakukan agar penguasaan tanah tersebut legal sehingga developer dapat melakukan kegiatannya sesuai ketentuan yang berlaku, termasuk agar tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, karena peraturan perundang-undangan mensyaratkan demikian.
Oleh karena penguasaan dan pemilikan tanah tersebut bersifat sementara menurut kami seharusnya penguasaan dan pemilikan tanah HGB oleh developer tidak perlu dibatasi dengan luasan tertentu, walaupun perlu dibuat peraturan agar tidak terjadi penyalagunaan HGB tersebut, termasuk agar tidak dijadikan obyek spekulasi dll. Hal tersebut berbeda dengan penguasaan dan pemilikan tanah HGU untuk kegiatan di bidang pertanian/perkebunan, yang memang perlu dibatasi karena hal tersebut dapat mengakibatkan tanah-tanah pertanian/perkebunan hanya dikuasai oleh orang-orang/badan-badan hukum tertentu termasuk afiliasinya, hal mana dapat mengakibatkan monopoli dibidang pertanian/perkebunan dan tentunya sangat merugikan masyarakat dan menghilangkan kesempatan bagi masyarakat untuk melaksanakan kegiatan yang sama.

Berdasarkan latar belakang dan pokok permasalahan tersebut tersebut maka atas prakarsa DPP REI, bekerjasama dengan Syafran Sofyan dan Tim, menganggap perlu diselenggarakan kegiatan Seminar Sehari tentang Rancangan Undang-Undang Pertanahan dalam kaitannya dengan perkembangan bisnis dan investasi yang berkaitan dengan pertanahan di Indonesia, guna memberikan masukan kepada DPR RI dan Pemerintah dalam Pembahasan RUU Pertanahan tersebut.





Komentar Untuk Berita Ini (0)

Kirim Komentar

Nama
Lokasi
Email
URL
Komentar
  captcha contact us
Silakan masukkan kode diatas