Wawasan Alwesius Ola, S.H., M.Kn. :
Jual-Beli : Sertifikat Tanah Diserahkan pada Pembeli
Seorang pembaca di Tangerang bertanya, setelah terjadi transaksi jual-beli rumah, apakah berdasarkan hukum, sertifikat menjadi hak pembeli yang harus diterima.
Jawaban Alwesius Ola :
Berkaitan dengan pertanyaan tersebut, maka dapat saya jelaskan terlebih dahulu bahwa hukum tanah nasional kita sebagai mana ditegaskan di dalam UUPA adalah berdasarkan atau bersumber pada hukum adat, khususnya hukum adat tentang tanah. Oleh karena itu sifat hakekat jual-beli di dalam hukum tanah kita sekarang ini adalah sama dengan sifat hakekat jual-beli yang ada dalam hukum adat, akan tetapi telah dimodernisir. Misalnya jual-beli tanah saat ini harus dilakukan dihadapan PPAT. Khususnya bagi tanah yang telah bersertifikat hal tersebut merupakan syarat bagi pencatatan peralihan haknya di Kantor Pertanahan, sebagaimana ditegaskan di dalam Pasal 37 ayat 1 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Menurut hukum adat, demikian pula tentunya menurut hukum tanah kita, pengertian jual-beli merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli, yang dilakukan bersamaan dengan pembayaran harganya oleh pembeli kepada penjual yang bersifat tunai.
Sebenarnya ada 3 asas yang berkaitan dengan pengertian jual-beli ini yaitu “terang, tunai dan riil”.
Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat kita lihat bahwa di dalam jual-beli tanah terdapat 2 (dua) perbuatan hukum yang dilakukan pada saat yang bersamaan, yaitu:
1. Perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli;
Menurut hukum adat, demikian pula tentunya menurut hukum tanah kita, pengertian jual-beli merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli, yang dilakukan bersamaan dengan pembayaran harganya oleh pembeli kepada penjual yang bersifat tunai.
Sebenarnya ada 3 asas yang berkaitan dengan pengertian jual-beli ini yaitu “terang, tunai dan riil”.
Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat kita lihat bahwa di dalam jual-beli tanah terdapat 2 (dua) perbuatan hukum yang dilakukan pada saat yang bersamaan, yaitu:
1. Perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli;
2. Perbuatan hukum pembayaran harga jual-beli oleh Pembeli kepada Penjual;
Dengan dilakukannya 2 (dua) perbuatan hukum tersebut maka dipenuhilah syarat “tunai” dari jual-beli tanah, sehingga dengan demikian jual-beli tanah tersebut telah selesai. Dengan selesainya jual-beli, seketika itu juga hak atas tanah yang bersangkutan telah berpindah dari penjual kepada pembeli. 
Selesainya jual-beli sekarang ini dibuktikan dengan ditandatanganinya akta jual-beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jadi dengan ditandatanganinya akta jual-beli maka hak atas tanah yang menjadi obyek jual-beli tersebut telah berpindah dari penjual kepada pembeli. Selanjutnya pembeli telah menjadi pemegang hak yang baru atas tanah tersebut dan selanjutnya dilakukan pendaftaran jual-beli tersebut pada Kantor Pertanahan setempat.
Sehubungan dengan hal tersebut dapat kita lihat bahwa fungsi akta jual-beli adalah:
Selesainya jual-beli sekarang ini dibuktikan dengan ditandatanganinya akta jual-beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jadi dengan ditandatanganinya akta jual-beli maka hak atas tanah yang menjadi obyek jual-beli tersebut telah berpindah dari penjual kepada pembeli. Selanjutnya pembeli telah menjadi pemegang hak yang baru atas tanah tersebut dan selanjutnya dilakukan pendaftaran jual-beli tersebut pada Kantor Pertanahan setempat.
Sehubungan dengan hal tersebut dapat kita lihat bahwa fungsi akta jual-beli adalah:
1. sebagai bukti bahwa jual-beli telah dilangsungkan atau telah terjadi dan dilakukan dihadapan PPAT;
2. sebagai bukti bahwa hak atas tanah yang menjadi obyek jual-beli tersebut telah berpindah dari penjual kepada pembeli dan karenanya membuktikan bahwa pembeli telah menjadi pemilik baru atas tanah yang bersangkutan.
3. sebagai sarana untuk pendaftaran jual-beli di Kantor Pertanahan.
Jadi sekali lagi saya katakan bahwa menurut hukum tanah nasional kita dengan dilakukannya jual-beli tanah maka seketika itu juga hak atas tanahnya telah berpindah dari penjual kepada pembeli dan pembeli telah menjadi pemilik baru atas tanah tersebut tanpa diperlukan adanya perbuatan hukum lainnya.
Pengertian jual-beli menurut hukum tanah kita tersebut tentunya berbeda dengan pengertian jual-beli menurut hukum perdata barat. Di dalam hukum perdata barat dengan dilakukannya jual-beli tanah, hak atas tanahnya belum berpindah dari penjual kepada pembeli karena jual-beli tersebut baru merupakan perjanjian yang bersifat “obligatoir”. Artinya, penjual berjanji dan mengikatkan diri untuk menjual dan menyerahkan hak atas tanahnya dan pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membeli dan membayar harga jual-beli tersebut.
Di dalam hukum perdata barat agar hak atas tanahnya berpindah dari penjual kepada pembeli maka setelah dilakukannya jual-beli tersebut harus diikuti dengan perbuatann hukum “penyerahan hak (yuridische levering)” yang dilakukan dengan dibuatnya “acte van transport” oleh Notaris dan selanjutnya didaftarkan di kantor pendaftaran tanah.
Untuk melakukan jual-beli tanah menurut hukum tanah, agar jual-beli tersebut sah, sebagaimana dinyatakan oleh Profesor Boedi Harsono, harus dipenuhi syarat materil dari jual beli tersebut, yaitu:
1. kecakapan dan kewenangan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum tersebut ;
2. dipenuhinya syarat oleh pembeli untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang dibeli;
3. persetujuan bersama untuk melakukan jual-beli tersebut;
3. sebagai sarana untuk pendaftaran jual-beli di Kantor Pertanahan.
Jadi sekali lagi saya katakan bahwa menurut hukum tanah nasional kita dengan dilakukannya jual-beli tanah maka seketika itu juga hak atas tanahnya telah berpindah dari penjual kepada pembeli dan pembeli telah menjadi pemilik baru atas tanah tersebut tanpa diperlukan adanya perbuatan hukum lainnya.
Pengertian jual-beli menurut hukum tanah kita tersebut tentunya berbeda dengan pengertian jual-beli menurut hukum perdata barat. Di dalam hukum perdata barat dengan dilakukannya jual-beli tanah, hak atas tanahnya belum berpindah dari penjual kepada pembeli karena jual-beli tersebut baru merupakan perjanjian yang bersifat “obligatoir”. Artinya, penjual berjanji dan mengikatkan diri untuk menjual dan menyerahkan hak atas tanahnya dan pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membeli dan membayar harga jual-beli tersebut.
Di dalam hukum perdata barat agar hak atas tanahnya berpindah dari penjual kepada pembeli maka setelah dilakukannya jual-beli tersebut harus diikuti dengan perbuatann hukum “penyerahan hak (yuridische levering)” yang dilakukan dengan dibuatnya “acte van transport” oleh Notaris dan selanjutnya didaftarkan di kantor pendaftaran tanah.
Untuk melakukan jual-beli tanah menurut hukum tanah, agar jual-beli tersebut sah, sebagaimana dinyatakan oleh Profesor Boedi Harsono, harus dipenuhi syarat materil dari jual beli tersebut, yaitu:
1. kecakapan dan kewenangan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum tersebut ;
2. dipenuhinya syarat oleh pembeli untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang dibeli;
3. persetujuan bersama untuk melakukan jual-beli tersebut;
4. dipenuhinya syarat terang, tunai dan riil.
Sedangkan untuk pelaksanaan jual-beli tanah di hadapan PPAT ada beberapa syarat yang harus diperhatikan, yaitu:
Sedangkan untuk pelaksanaan jual-beli tanah di hadapan PPAT ada beberapa syarat yang harus diperhatikan, yaitu:
1. Asli sertifikat tanah harus diserahkan kepada PPAT;
2. Penjual harus menyerahkan dokumen yang berkaitan dengan diri penjual;
3. Pembeli harus menyerahkan dokumen yang berkaitan dengan diri pembeli;
4. Penjual dan pembeli harus melunasi pembayaran PPh dan BPHTB;
5. Penjual dan pembeli atau kuasanya yang sah harus hadir di hadapan PPAT di kantor PPAT;
6. PPAT melakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan;
7. PPAT membuat akta dengan menggunakan blanko akta sesuai ketentuan yang berlaku;
8. PPAT memeriksa semua kelengkapan data yang diperlukan untuk pelaksanaan jual-beli tersebut dan mencocokkan semua fotokopi dengan aslinya;
8. PPAT membacakan dan menjelaskan isi akta kepada para pihak;
9. PPAT meminta para pihak untuk menandatangani akta yang bersangkutan berikut semua dokumen yang diperlukan.
Pelaksanan jual-beli tanah tersebut tentunya harus ditegaskan di dalam akta yang bersangkutan bahwa jual-beli tanah tersebut juga meliputi bangunan atau tanaman atau benda lain yang ada di atasnya sepenjang hal tersebut juga merupakan milik pemilik tanah, karena kita menganut asas pemisahan horizontal. Selain itu, dilarang untuk melakukan jual-beli tanah tanpa mengikutsertakan benda yang ada di atasnya jika hal tersebut juga merupakan milik pemilik tanah.
2. Penjual harus menyerahkan dokumen yang berkaitan dengan diri penjual;
3. Pembeli harus menyerahkan dokumen yang berkaitan dengan diri pembeli;
4. Penjual dan pembeli harus melunasi pembayaran PPh dan BPHTB;
5. Penjual dan pembeli atau kuasanya yang sah harus hadir di hadapan PPAT di kantor PPAT;
6. PPAT melakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan;
7. PPAT membuat akta dengan menggunakan blanko akta sesuai ketentuan yang berlaku;
8. PPAT memeriksa semua kelengkapan data yang diperlukan untuk pelaksanaan jual-beli tersebut dan mencocokkan semua fotokopi dengan aslinya;
8. PPAT membacakan dan menjelaskan isi akta kepada para pihak;
9. PPAT meminta para pihak untuk menandatangani akta yang bersangkutan berikut semua dokumen yang diperlukan.
Pelaksanan jual-beli tanah tersebut tentunya harus ditegaskan di dalam akta yang bersangkutan bahwa jual-beli tanah tersebut juga meliputi bangunan atau tanaman atau benda lain yang ada di atasnya sepenjang hal tersebut juga merupakan milik pemilik tanah, karena kita menganut asas pemisahan horizontal. Selain itu, dilarang untuk melakukan jual-beli tanah tanpa mengikutsertakan benda yang ada di atasnya jika hal tersebut juga merupakan milik pemilik tanah.
Setelah akta jual-beli tersebut selesai ditandatangani maka selanjutnya jual-beli tersebut wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat untuk keperluan pencatatan atau balik nama jual-beli tersebut. Sehingga nantinya sertifikat tanah yang bersangkutan tercatat atas nama pembeli sebagai pemilik baru. Pendaftaran jual-beli tersebut wajib dilakukan oleh PPAT, tidak dapat diserahkan kepada pembeli karena hal tersebut merupakan kewajiban jabatan PPAT sesuai ketentuan pasal 40 PP No. 24 tahun 1997.
Tentunya harus dipahami bahwa pendaftaran jual-beli tersebut bukan merupakan syarat bagi beralihnya hak atas tanah, karena peralihan haknya telah terjadi pada saat selesai ditandatanganinya akta jual-beli sebagaimana diuraikan di atas.
Pendaftaran jual-beli berfungsi untuk memperkuat dan memperluas pembuktian artinya dengan didaftar maka pembeli yang tadinya hanya mempunyai bukti berupa akta jual-beli maka dengan didaftar, Ia memperoleh alat bukti yang kuat berupa sertifikat tanah. Dengan sertifikat ini namanya tercantum di dalam sertifikat sebagai pemegang hak (ingat sesuai ketentuan pasal 19, 23, 32 dan 38 UUPA dan Psal 31 PP No. 24 tahun 1997 sertifikat dinyatakan sebagai alat bukti yang kuat) dan dengan didaftar, maka orang lain dapat mengetahui bahwa ia merupakan pemegang hak yang baru karena Kantor Pertanahan bersifat terbuka.
Setelah selesai dilakukan pendaftaran jual beli tersebut maka selanjutnya sertifikat tanah yang bersangkutan diserahkan kepada pembeli sebagai pemegang hak yang baru.
Pendaftaran jual-beli berfungsi untuk memperkuat dan memperluas pembuktian artinya dengan didaftar maka pembeli yang tadinya hanya mempunyai bukti berupa akta jual-beli maka dengan didaftar, Ia memperoleh alat bukti yang kuat berupa sertifikat tanah. Dengan sertifikat ini namanya tercantum di dalam sertifikat sebagai pemegang hak (ingat sesuai ketentuan pasal 19, 23, 32 dan 38 UUPA dan Psal 31 PP No. 24 tahun 1997 sertifikat dinyatakan sebagai alat bukti yang kuat) dan dengan didaftar, maka orang lain dapat mengetahui bahwa ia merupakan pemegang hak yang baru karena Kantor Pertanahan bersifat terbuka.
Setelah selesai dilakukan pendaftaran jual beli tersebut maka selanjutnya sertifikat tanah yang bersangkutan diserahkan kepada pembeli sebagai pemegang hak yang baru.
