KODIFIKASI BEBERAPA PERMASALAHAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN TANAH, RUMAH TINGGAL/HUNIAN & APARTEMEN DALAM PP 103/2015

Seri : Pemilikan Tanah & Rumah Susun oleh Orang Asing

Oleh MJ Widijatmoko dan MJWInstitute

 

I. Aturan Hukum.
A. PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK  INDONESIA NOMOR 103  TAHUN  2015 TENTANG PEMILIKAN RUMAH  TEMPAT  TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING  YANG BERKEDUDUKAN DI  INDONESIA.

Pasal 1
Dalam Peraturan  Pemerintah  ini yang dimaksud dengan:
1. Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia  yang selanjutnya  disebut  Orang  Asing  adalah  orang  yang bukan  Warga  Negara  Indonesia  yang  keberadaanya memberikan  manfaat,  melakukan  usaha,  bekerja,  atau berinvestasi  di Indonesia.
2. Rumah  Tunggal  adalah  rumah  yang  mempunyai  kaveling sendiri  dan  salah  satu  dinding  bangunan  tidak  dibangun tepat pada batas kaveling.
3. Satuan  Rumah  Susun  yang  selanjutnya  disebut  Sarusun adalah  unit  rumah  susun  yang  tujuan  utamanya digunakan  secara  terpisah  dengan  fungsi  utama  sebagai tempat  hunian  dan  mempunyai  sarana  penghubung  ke jalan umum.

Pasal 2
(1)  Orang  Asing  dapat  memiliki  rumah  untuk  tempat  tinggal atau hunian dengan Hak Pakai.
(2)  Orang  Asing  yang  dapat  memiliki  rumah  tempat  tinggal atau  hunian  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  adalah Orang  Asing  pemegang  izin  tinggal  di  Indonesia  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3)  Dalam  hal  Orang  Asing  meninggal  dunia,  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2) dapat diwariskan.
(4)  Dalam  hal  ahli  waris  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (3)  merupakan  Orang  Asing,  ahli  waris  harus  mempunyai izin  tinggal  di  Indonesia  sesuai  dengan  ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 3
(1)  Warga  Negara  Indonesia  yang  melaksanakan  perkawinan dengan  Orang  Asing  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya.
(2)  Hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1), bukan  merupakan  harta  bersama  yang  dibuktikan dengan  perjanjian  pemisahan  harta  antara  suami  dan istri, yang dibuat dengan akta notaris.
Pasal 4
Rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  yang  dapat  dimiliki  oleh Orang  Asing  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  2  ayat  (1) merupakan:
a. Rumah  Tunggal  di atas tanah:
    1.  Hak  Pakai;  atau
    2.  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  yang  dikuasai berdasarkan  perjanjian  pemberian  Hak  Pakai  di  atas Hak  Milik  dengan  akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.  
b. Sarusun  yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
Pasal 5
Orang  Asing  diberikan  Hak  Pakai  untuk  Rumah  Tunggal pembelian  baru  dan  Hak  Milik  atas  Sarusun  di  atas  Hak  Pakai untuk  Sarusun  pembelian  unit baru.
Pasal 6
(1)  Rumah  Tunggal  yang  diberikan  di  atas  tanah  Hak  Pakai sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  4  huruf  a  angka  1, diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
(2)  Hak  Pakai  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.
(3)  Dalam  hal  jangka  waktu  perpanjangan  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (2)  berakhir,  Hak  Pakai  dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Pasal 7
(1)  Rumah  Tunggal  di  atas  tanah  Hak  Pakai  di  atas  Hak Milik  yang  dikuasai  berdasarkan  perjanjian  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  4  huruf  a  angka  2  diberikan  Hak Pakai  untuk  jangka  waktu  yang  disepakati  tidak  lebih lama dari  30 (tiga puluh) tahun.
(2)  Dalam  hal  jangka  waktu  sebagaimana  dimaksud  pada ayat  (1)  berakhir,  Hak  Pakai  dapat  diperpanjang  untuk jangka  waktu  paling  lama  20  (dua  puluh)  tahun  sesuai kesepakatan dengan pemegang  hak  atas  tanah.
(3)  Dalam  hal  jangka  waktu  perpanjangan  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (2)  berakhir,  Hak  Pakai  dapat diperbaharui untuk  jangka  waktu  paling  lama 30  (tiga  puluh)  tahun  sesuai  kesepakatan  dengan pemegang  hak  atas  tanah.
Pasal 8
Perpanjangan  dan  pembaharuan sebagaimana  dimaksud dalam  Pasal  6  dan  Pasal  7  dilaksanakan  sepanjang  Orang Asing masih memiliki izin tinggal  di Indonesia.
Pasal 9
Perjanjian  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  7  wajib  dicatat dalam  buku  tanah  dan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang bersangkutan.
Pasal 10
(1)  Apabila  Orang  Asing  atau  ahli  waris  yang  merupakan Orang  Asing  yang  memiliki  rumah  yang  dibangun  di  atas tanah  Hak  Pakai  atau  berdasarkan  perjanjian  dengan pemegang  hak  atas  tanah  tidak  lagi  berkedudukan  di Indonesia,  dalam  jangka  waktu  1  (satu)  tahun  wajib melepaskan  atau  mengalihkan  hak  atas  rumah  dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
(2)  Apabila  dalam  jangka  waktu sebagaimana  dimaksud pada  ayat  (1)  hak  atas  rumah  dan  tanahnya  tersebut belum  dilepaskan  atau  dialihkan  kepada  pihak  lain  yang memenuhi syarat:
a.    rumah  di  lelang  oleh  Negara,  dalam  hal  dibangun  di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;
b.    rumah  menjadi  milik  pemegang  hak  atas  tanah  yang bersangkutan,  dalam  hal  rumah  tersebut  dibangun  di atas  tanah  berdasarkan  perjanjian  sebagaimana dimaksud dalam Pasal  4  angka 1 huruf b.
(3)  Hasil  lelang  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)  huruf  a menjadi hak dari bekas pemegang hak.
(4)  Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  Orang  Asing  atau  ahli waris  yang  merupakan  orang  asing  yang  tidak  lagi berkedudukan  di  Indonesia  sebagaimana  dimaksud  pada ayat  (1),  diatur  dengan  peraturan  menteri  yang menyelenggarakan  urusan  pemerintahan  di  bidang keimigrasian.

 


Pasal  11
Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  tata  cara  pemberian, pelepasan,  atau  pengalihan  hak  atas  pemilikan  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  oleh  Orang  Asing  diatur  dengan peraturan  menteri/kepala  badan  yang  menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang  agraria.
Pasal 12 Pada  saat  Peraturan  Pemerintah  ini  mulai  berlaku,  Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan  di  Indonesia  (Lembaran  Negara  Republik Indonesia  Tahun  1996  Nomor  59,  Tambahan  Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Nomor  3644),  dicabut  dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 13
Peraturan  Pemerintah  ini  mulai  berlaku  pada  tanggal diundangkan.
(Diundangkan di Jakarta pada tanggal  28 Desember 2015).
B. PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN  TATA  RUANG/KEPALA BADAN  PERTANAHAN  NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 13   TAHUN   2016 TENTANG TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN ATAU PENGALIHAN  HAK  ATAS PEMILIKAN  RUMAH TEMPAT  TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA.
Pasal  1
(1)  Orang  Asing  pemegang  izin  tinggal  di  Indonesia  dapat memiliki  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  berupa rumah  tunggal  atau  satuan  rumah  susun.
(2)  Perolehan  rumah  tunggal  atau  satuan  rumah  susun sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat  dilakukan dengan:
a. membeli  rumah  tunggal  di  atas  tanah  Hak  Pakai atas  tanah  Negara,  Hak  Pengelolaan  atau  Hak  Milik; atau
b. membeli  satuan  rumah  susun  di  atas  tanah  Hak Pakai  atas  tanah  Negara  atau  Hak  Pengelolaan.
(3)  Dalam  hal  Orang  Asing  membeli  rumah  tunggal sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)  huruf  a  di  atas tanah  Hak  Pakai  atas  Hak  Milik,  dilakukan  berdasarkan perjanjian  pemberian  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  dengan akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  antara  Orang  Asing dan  Pemegang  Hak  Milik.
(4)  Perjanjian  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (3)  wajib dicatat  dalam  buku  tanah  dan  sertifikat  hak  atas  tanah yang  bersangkutan  pada  Kantor  Pertanahan.
Pasal  2
(1)  Pembelian  rumah  tunggal  atau  satuan  rumah  susun sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  1  ayat  (2),  dengan syarat  merupakan  pembelian  baru/unit  baru  berupa bangunan  baru  yang  dibeli  langsung  dari  pihak pengembang/pemilik  tanah  dan  bukan  merupakan pembelian  dari  tangan  kedua.
(2)  Pembelian  rumah  tunggal  atau  satuan  rumah  susun sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1),  merupakan  rumah tunggal  atau  satuan  rumah  susun  dengan  harga  minimal sebagaimana  tercantum  dalam  Lampiran  yang merupakan  bagian  tidak  terpisahkan  dari  Peraturan Menteri  ini.
Pasal  3  
Tata  cara  pemberian,  perpanjangan  dan  pembaharuan  Hak Pakai  untuk  Orang  Asing  dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan.
Pasal  4
(1)  Hak  atas  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  Orang  Asing, dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan  dibebani  Hak Tanggungan.
(2)  Dalam  hal  rumah  tunggal  dengan  Hak  Pakai  di  atas  Hak Milik,  pembebanan  hak  dilakukan  dengan  persetujuan dari  pemegang  Hak  Milik.
3)  Dalam  hal  rumah  tunggal  atau  Satuan  Rumah  Susun dengan  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Pengelolaan,  pembebanan hak  dilakukan  dengan  persetujuan  dari  pemegang  Hak Pengelolaan.
Pasal  5
(1)  Hak  atas  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  Orang  Asing dapat  beralih  dan/atau  dialihkan  kepada  pihak  lain.
(2)  Dalam  hal  peralihan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (1)  karena  waris  dan  ahli  waris  merupakan  Orang  Asing, Orang  Asing,  ahli  waris  harus  mempunyai  izin  tinggal  di Indonesia.
(3)  Peralihan  hak  atas  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian Orang  Asing  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) dilaksanakan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.
Pasal  6
(1)  Apabila  Orang  Asing/ahli  waris  tidak  lagi  memenuhi syarat  sebagai  pemegang  hak,  maka  dalam  jangka  waktu 1  (satu)  tahun  wajib  melepaskan  atau  mengalihkan  hak atas  rumah  dan  tanahnya  kepada  pihak  lain  yang memenuhi  syarat.
(2)  Keterangan  mengenai  Orang  Asing/Ahli  Waris  yang  tidak lagi  memenuhi  syarat  sebagai  pemegang  hak  karena meninggalkan  Indonesia  atau  tidak  lagi  mempunyai  izin tinggal, diperoleh dari Kementerian yang menyelenggarakan  urusan  pemerintahan  di  bidang hukum  dan  hak  asasi  manusia.
(3)  Apabila  dalam  jangka  waktu  1  (satu)  tahun  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1),  hak  atas  rumah  dan  tanahnya tersebut  belum  dilepaskan  atau  dialihkan  kepada  pihak lain  yang  memenuhi  syarat,  maka  rumah  dan  tanahnya:
a. di  lelang  oleh  Negara,  dalam  hal  dibangun  di  atas tanah  Hak  Pakai  atas  tanah  Negara;
b. menjadi  milik  pemegang  Hak  Milik  atau  Hak Pengelolaan,  dalam  hal  rumah  tersebut  dibangun  di atas  tanah  berdasarkan  perjanjian.
(4)  Lelang  sebagaimana  dimaksud  pada   ayat  (3)  huruf  a dilakukan sesuai perundang-undangan. dengan  ketentuan  peraturan.
(5)  Hasil  lelang  sebagaimana  ayat  (4)  diberikan  kepada Orang  Asing/Ahli  Waris,  setelah  dikurangi  dengan  biaya lelang  serta  barang  atau  biaya  lain  yang  telah dikeluarkan.
Pasal  7
(1)  Hapusnya  Hak  Pakai  untuk  Orang  Asing  sesuai  dengan ketentuan  peraturan  perundang-undangan.
(2)  Hapusnya  Hak  Pakai  untuk  Orang  Asing  di  atas  tanah Hak  Milik  atau  Hak  Pengelolaan,  kembali  menjadi  milik pemegang  Hak  Milik  atau  Hak  Pengelolaan.
Pasal  8
Pada  saat  Peraturan  Menteri  ini  berlaku,  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  Nomor  7  Tahun  1996  tentang  Persyaratan Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang Asing  dan  peraturan  perubahannya,  dicabut  dan  dinyatakan tidak  berlaku.
Pasal  9
Peraturan  Menteri  ini  mulai  berlaku  pada  tanggal diundangkan.

 


LAMPIRAN PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 13 TAHUN 2016 TENTANG TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN ATAU PENGALIHAN HAK ATAS PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA  DAFTAR HARGA MINIMAL PEMBELIAN RUMAH TUNGGAL  ATAU SATUAN RUMAH SUSUN OLEH ORANG ASING
I. Rumah Tunggal.
No Lokasi & Harga :
1.  DKI Jakarta 10 Milyar
2.  Banten 5 Milyar
3.  Jawa Barat 5 Milyar
4.  Jawa Tengah 3 Milyar
5.  Yogyakarta 3 Milyar
6.  Jawa Timur 5 Milyar
7.  Bali 3 Milyar
8.  NTB 2 Milyar
9.  Sumatera Utara 2 Milyar
10.  Kalimantan Timur 2 Milyar
11.  Sulawesi Selatan 2 Milyar 12.  Daerah lainnya 1 Milyar 
II. Satuan Rumah Susun.
No Lokasi & Harga :
1.  DKI Jakarta 5 Milyar
2.  Banten 1 Milyar
3.  Jawa Barat 1 Milyar
4.  Jawa Tengah 1 Milyar
5.  Yogyakarta 1 Milyar
6.  Jawa Timur 1,5 Milyar
7.  Bali 2 Milyar
8.  NTB 1 Milyar
9.  Sumatera Utara 1 Milyar
10.  Kalimantan Timur 1 Milyar
11.  Sulawesi Selatan 1 Milyar
12.  Daerah lain 750 juta.
II. PERMASALAHAN HUKUM.
PP 103/2016 menggunakan judul “Pemilikan Rumah Tinggal/Hunian” akan tetapi isi pengaturannya  tentang pemilikan hak atas tanah dan/atau rumah susun/apartemen. Mengenai “orang asing yg berkedudukan di Indonesia yang mempunyai ijin tinggal” dalam penjelasan dijelaskan adalah orang asing yang mempunyai ijin tinggal (IT) :
a) IT Diplomatik,
b) IT Kunjungan,
c) IT Terbatas, &
d) IT Tetap
Dalam analisa dan praktek muncul beberapa pertanyaan dalam pelaksanaannya antara lain :
1. Apakah orang asing yg mempunyai ijin tinggal dalam waktu singkat (dibawah 1 tahun, spt pemegang IT Diplomatik, IT Kunjungan & IT Terbatas) termasuk orang asing yg dapat membeli & memiliki Rumah Tinggal/Hunian, Tanah & Apartemen di Indonesia ?
2. PP 103/2015 & PM ATR/BPN 13/2016 belum/tidak mengatur ttg :
a. pemilikan Rumah Tinggal/Hunian, Tanah & Apartemen oleh :
    i. WNA yang menikah gono gini dengan WNI
    ii. kepemilikan bersama oleh WNA & WNA
        serta WNA & WNI;
    iii. kepemilikan Tanah & apartemen dengan
        “pinjam nama” atau “nomenie” oleh WNA
        dg memakai nama org WNI atau Badan
        Hukum;
-Apakah hal tsb diperbolehkan ? &
-Apa sanksinya, bila hal tsb dilarang ?
b. bagaimana hukumnya & pengaturan hukumnya ttg status & kedudukan dengan saat ini telah terjadinya, adanya “penyelundupan hukum & pemanfaatan celah hukum” terhadap kepemilikan Tanah & Apartemen yg “bukan berupa/diatas Hak Pakai” oleh WNI yg menikah gono gini dg WNA, termasuk pemberian jaminan Hak Tanggungan yg telah terjadi dalam hal tsb ?
3. Bagaimana pengaturan hukum & hukumnya thd penguasaan, pengelolaan, pemanfaatan, penggunaan & pemilikan secara terselubung thd Tanah& Apartemen yg menggunakan lembaga “perjanjian” sewa menyewa, pinjam pakai, BOT & perjanjian lainnya dalam “jangka waktu panjang” ? PP 103/2015 & PMA TR/BPN 13/2016 belum/tidak mengaturt ttg hal tsb ..
4. Bagaimana rincian ttg “prosedur tatacara & persyaratan” untuk  pembelian & perolehan/pemilikan Tanah & Apartemen oleh WNA :
a. dalam hal pemberian HP diatas tanah HM ?
b. dalam hal pemberian HP diatas tanah HPL ?
c. dalam hal pemberian HP diatas tanah negara langsung ?
5. Apakah WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNI boleh membeli & memiliki rumah tinggal/hunian & tanah berupa “Rumah Toko (RUKO) atau Rumah Kantor (RUKAN)” dg Hak Pakai ?
6. Berapa “luas” maksimum thd bidang Tanah dg Hak Pakai yg dapat dimiliki oleh WNA atau oleh WNA yg menikah gono gini dg WNI ?
7. Apakah WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNI diperbolehkan membeli Tanah & Apartemen melalui fasiltas kredit Bank (KPR, KPA dll) ? ps 4 ayat 1 PM ATR/BPN memperbolehkan  tanah/apartemen milik WNA dijaminkan dg HT ..
8. Apakah Rumah Tinggal/Hunian, Tanah & Apartemen milik WNA atau milik WNI yg menikah gono gini dg WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNI “dapat/boleh disewakan atau digunakan oleh pihak lain” dg menerima imbalan pembayaran uang atau berupa apapun lainnya ?
9. berapa banyak “jumlah” bidang tanah/apartemen yg boleh dimiliki oleh WNA atau WNI yg menikah gono gini dg WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNA ?
10. Apakah Rumah Tinggal/Hunian milik WNA dapat dipergunakan bersama2 dg sebagaian bagian rumah/tanah dibangun bangunan untuk “dikostkan/disewakan/diusahakan/dibisnis sewakan” ?
lll. PENUTUP & SARAN.
Demikian sebagian permasalahan yang dapat terhimpun dalam praktek dan pelaksanaan PP 103/2015. Semoga Menteri ATR/BPN dapat segera menerbitkan aturan hukumnya yang mengatur hal-hal tersebut.

Jakarta  6 Maret 2017

MJWInstitute

Tinggalkan Komentar

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

Scroll to Top