Seri : Pemilikan Tanah & Rumah Susun oleh Orang Asing
Oleh MJ Widijatmoko dan MJWInstitute
I. Aturan Hukum.
A. PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 103 TAHUN 2015 TENTANG PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA.
Pasal 1
Dalam Peraturan Pemerintah ini yang dimaksud dengan:
1. Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya disebut Orang Asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaanya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.
2. Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling.
3. Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Pasal 2
(1) Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai.
(2) Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3) Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat diwariskan.
(4) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (3) merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 3
(1) Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya.
(2) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris.
Pasal 4
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) merupakan:
a. Rumah Tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
Pasal 5
Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk Rumah Tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru.
Pasal 6
(1) Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf a angka 1, diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
(2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.
(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Pasal 7
(1) Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf a angka 2 diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.
(2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, Hak Pakai dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
Pasal 8
Perpanjangan dan pembaharuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 dan Pasal 7 dilaksanakan sepanjang Orang Asing masih memiliki izin tinggal di Indonesia.
Pasal 9
Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Pasal 10
(1) Apabila Orang Asing atau ahli waris yang merupakan Orang Asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat:
a. rumah di lelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;
b. rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 angka 1 huruf b.
(3) Hasil lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a menjadi hak dari bekas pemegang hak.
(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai Orang Asing atau ahli waris yang merupakan orang asing yang tidak lagi berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud pada ayat (1), diatur dengan peraturan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keimigrasian.
Pasal 11
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh Orang Asing diatur dengan peraturan menteri/kepala badan yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria.
Pasal 12 Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3644), dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 13
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
(Diundangkan di Jakarta pada tanggal 28 Desember 2015).
B. PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 13 TAHUN 2016 TENTANG TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN ATAU PENGALIHAN HAK ATAS PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA.
Pasal 1
(1) Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian berupa rumah tunggal atau satuan rumah susun.
(2) Perolehan rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan dengan:
a. membeli rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pengelolaan atau Hak Milik; atau
b. membeli satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan.
(3) Dalam hal Orang Asing membeli rumah tunggal sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a di atas tanah Hak Pakai atas Hak Milik, dilakukan berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah antara Orang Asing dan Pemegang Hak Milik.
(4) Perjanjian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan pada Kantor Pertanahan.
Pasal 2
(1) Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2), dengan syarat merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua.
(2) Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), merupakan rumah tunggal atau satuan rumah susun dengan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Pasal 3
Tata cara pemberian, perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai untuk Orang Asing dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 4
(1) Hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
(2) Dalam hal rumah tunggal dengan Hak Pakai di atas Hak Milik, pembebanan hak dilakukan dengan persetujuan dari pemegang Hak Milik.
3) Dalam hal rumah tunggal atau Satuan Rumah Susun dengan Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan, pembebanan hak dilakukan dengan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Pasal 5
(1) Hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing dapat beralih dan/atau dialihkan kepada pihak lain.
(2) Dalam hal peralihan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) karena waris dan ahli waris merupakan Orang Asing, Orang Asing, ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia.
(3) Peralihan hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 6
(1) Apabila Orang Asing/ahli waris tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
(2) Keterangan mengenai Orang Asing/Ahli Waris yang tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak karena meninggalkan Indonesia atau tidak lagi mempunyai izin tinggal, diperoleh dari Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum dan hak asasi manusia.
(3) Apabila dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka rumah dan tanahnya:
a. di lelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;
b. menjadi milik pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian.
(4) Lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf a dilakukan sesuai perundang-undangan. dengan ketentuan peraturan.
(5) Hasil lelang sebagaimana ayat (4) diberikan kepada Orang Asing/Ahli Waris, setelah dikurangi dengan biaya lelang serta barang atau biaya lain yang telah dikeluarkan.
Pasal 7
(1) Hapusnya Hak Pakai untuk Orang Asing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Hapusnya Hak Pakai untuk Orang Asing di atas tanah Hak Milik atau Hak Pengelolaan, kembali menjadi milik pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan.
Pasal 8
Pada saat Peraturan Menteri ini berlaku, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing dan peraturan perubahannya, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 9
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
LAMPIRAN PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 13 TAHUN 2016 TENTANG TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN ATAU PENGALIHAN HAK ATAS PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA DAFTAR HARGA MINIMAL PEMBELIAN RUMAH TUNGGAL ATAU SATUAN RUMAH SUSUN OLEH ORANG ASING
I. Rumah Tunggal.
No Lokasi & Harga :
1. DKI Jakarta 10 Milyar
2. Banten 5 Milyar
3. Jawa Barat 5 Milyar
4. Jawa Tengah 3 Milyar
5. Yogyakarta 3 Milyar
6. Jawa Timur 5 Milyar
7. Bali 3 Milyar
8. NTB 2 Milyar
9. Sumatera Utara 2 Milyar
10. Kalimantan Timur 2 Milyar
11. Sulawesi Selatan 2 Milyar 12. Daerah lainnya 1 Milyar
II. Satuan Rumah Susun.
No Lokasi & Harga :
1. DKI Jakarta 5 Milyar
2. Banten 1 Milyar
3. Jawa Barat 1 Milyar
4. Jawa Tengah 1 Milyar
5. Yogyakarta 1 Milyar
6. Jawa Timur 1,5 Milyar
7. Bali 2 Milyar
8. NTB 1 Milyar
9. Sumatera Utara 1 Milyar
10. Kalimantan Timur 1 Milyar
11. Sulawesi Selatan 1 Milyar
12. Daerah lain 750 juta.
II. PERMASALAHAN HUKUM.
PP 103/2016 menggunakan judul “Pemilikan Rumah Tinggal/Hunian” akan tetapi isi pengaturannya tentang pemilikan hak atas tanah dan/atau rumah susun/apartemen. Mengenai “orang asing yg berkedudukan di Indonesia yang mempunyai ijin tinggal” dalam penjelasan dijelaskan adalah orang asing yang mempunyai ijin tinggal (IT) :
a) IT Diplomatik,
b) IT Kunjungan,
c) IT Terbatas, &
d) IT Tetap
Dalam analisa dan praktek muncul beberapa pertanyaan dalam pelaksanaannya antara lain :
1. Apakah orang asing yg mempunyai ijin tinggal dalam waktu singkat (dibawah 1 tahun, spt pemegang IT Diplomatik, IT Kunjungan & IT Terbatas) termasuk orang asing yg dapat membeli & memiliki Rumah Tinggal/Hunian, Tanah & Apartemen di Indonesia ?
2. PP 103/2015 & PM ATR/BPN 13/2016 belum/tidak mengatur ttg :
a. pemilikan Rumah Tinggal/Hunian, Tanah & Apartemen oleh :
i. WNA yang menikah gono gini dengan WNI
ii. kepemilikan bersama oleh WNA & WNA
serta WNA & WNI;
iii. kepemilikan Tanah & apartemen dengan
“pinjam nama” atau “nomenie” oleh WNA
dg memakai nama org WNI atau Badan
Hukum;
-Apakah hal tsb diperbolehkan ? &
-Apa sanksinya, bila hal tsb dilarang ?
b. bagaimana hukumnya & pengaturan hukumnya ttg status & kedudukan dengan saat ini telah terjadinya, adanya “penyelundupan hukum & pemanfaatan celah hukum” terhadap kepemilikan Tanah & Apartemen yg “bukan berupa/diatas Hak Pakai” oleh WNI yg menikah gono gini dg WNA, termasuk pemberian jaminan Hak Tanggungan yg telah terjadi dalam hal tsb ?
3. Bagaimana pengaturan hukum & hukumnya thd penguasaan, pengelolaan, pemanfaatan, penggunaan & pemilikan secara terselubung thd Tanah& Apartemen yg menggunakan lembaga “perjanjian” sewa menyewa, pinjam pakai, BOT & perjanjian lainnya dalam “jangka waktu panjang” ? PP 103/2015 & PMA TR/BPN 13/2016 belum/tidak mengaturt ttg hal tsb ..
4. Bagaimana rincian ttg “prosedur tatacara & persyaratan” untuk pembelian & perolehan/pemilikan Tanah & Apartemen oleh WNA :
a. dalam hal pemberian HP diatas tanah HM ?
b. dalam hal pemberian HP diatas tanah HPL ?
c. dalam hal pemberian HP diatas tanah negara langsung ?
5. Apakah WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNI boleh membeli & memiliki rumah tinggal/hunian & tanah berupa “Rumah Toko (RUKO) atau Rumah Kantor (RUKAN)” dg Hak Pakai ?
6. Berapa “luas” maksimum thd bidang Tanah dg Hak Pakai yg dapat dimiliki oleh WNA atau oleh WNA yg menikah gono gini dg WNI ?
7. Apakah WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNI diperbolehkan membeli Tanah & Apartemen melalui fasiltas kredit Bank (KPR, KPA dll) ? ps 4 ayat 1 PM ATR/BPN memperbolehkan tanah/apartemen milik WNA dijaminkan dg HT ..
8. Apakah Rumah Tinggal/Hunian, Tanah & Apartemen milik WNA atau milik WNI yg menikah gono gini dg WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNI “dapat/boleh disewakan atau digunakan oleh pihak lain” dg menerima imbalan pembayaran uang atau berupa apapun lainnya ?
9. berapa banyak “jumlah” bidang tanah/apartemen yg boleh dimiliki oleh WNA atau WNI yg menikah gono gini dg WNA atau WNA yg menikah gono gini dg WNA ?
10. Apakah Rumah Tinggal/Hunian milik WNA dapat dipergunakan bersama2 dg sebagaian bagian rumah/tanah dibangun bangunan untuk “dikostkan/disewakan/diusahakan/dibisnis sewakan” ?
lll. PENUTUP & SARAN.
Demikian sebagian permasalahan yang dapat terhimpun dalam praktek dan pelaksanaan PP 103/2015. Semoga Menteri ATR/BPN dapat segera menerbitkan aturan hukumnya yang mengatur hal-hal tersebut.
Jakarta 6 Maret 2017
MJWInstitute
