Konsumen Rumah Susun Terlindungi?

Hati-hati Memahami SHM Sarusun

Dr. Yunirman Rijan, SH, MKn, MH
Notaris/ PPAT Kabupaten Bogor, Dosen

Dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) pada 20 April 1999 yang efektif berlaku setahun kemudian, yaitu pada 20 April 2000, diharapkan para konsumen dapat merasa lega dan nyaman dalam membeli barang dan jasa yang ditawarkan oleh pelaku usaha.
Dilihat dari muatan materi UUPK cukup banyak yang mengatur tentang perilaku pelaku usaha. Hal tersebut bisa dipahami mengingat kerugian yang diderita oleh konsumen terhadap pembelian barang atau jasa pada umumnya merupakan akibat perilaku dari pelaku usaha. Wajarlah apabila terdapat tuntutan agar perilaku pelaku usaha tersebut diatur dengan tegas dan pelanggarannya dikenakan sanksi sesuai aturan yang berlaku.
Di dalam UUPK antara lain ditegaskan pelaku usaha berkewajiban untuk menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku (Pasal 7 huruf d UUPK).
Hal lain juga ditentukan bahwa pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan (Pasal 8 huruf f UUPK).
Namun dalam realitasnya banyak pelaku usaha yang kurang atau bahkan tidak memberikan perhatian yang serius terhadap kewajiban maupun larangan tersebut. Akhirnya hal ini berdampak pada timbulnya permasalahan dengan konsumen.

Permasalahan

Dari berbagai hal dalam UUPK tersebut bisa ditarik beberapa isu penting, antara lain, yaitu :
1. Bagaimana bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen rumah susun?
2. Bagaimana bentuk-bentuk perbuatan yang merugikan konsumen dalam praktik jual beli rumah susun?
3. Bagaimana upaya hukum yang dapat dilakukan oleh konsumen rumah susun yang telah dirugikan?

Perlindungan Hukum Konsumen Rumah Susun

“Perlindungan hukum” adalah suatu pemberian jaminan atau kepastian bahwa seseorang akan mendapatkan apa yang telah menjadi hak dan kewajibannya, sehingga yang bersangkutan merasa aman.
Sementara itu “Perlindungan konsumen” adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen (Pasal 1 angka 1 UUPK).

Konsumen adalah setiap pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan (Pasal 1 angka 2 UUPK)
Pelaku usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama¬-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi (Pasal 1 angka 3 UUPK)

Siapa Konsumen Rumah Susun ?

 Pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan rumah susun (sarusun).
 Penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik.
 Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun.

Pengertian Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Beberapa Jenis Rumah Susun

1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
2. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan

Menurut Asosiasi pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), jenis rumah vertikal ada tiga yaitu :

Pertama, rumah susun singgah. Rumah susun jenis ini menampung masyarakat miskin yang bahkan tidak mampu menyewa rumah susun. Jadi, di rumah vertikal singgah ini, mereka tinggal selama waktu tertentu, misalnya dua atau tiga tahun secara gratis, sampai mereka mampu menyewa atau membeli rumah susun;

Kedua, rumah susun sewa (RUSUNAWA). Di rumah susun sewa, penghuni bisa dididik dan dilatih untuk meningkatkan penghasilan, sampai mereka mampu membeli rusun milik. “Tetapi masa sewa pun harus dibatasi, misalnya tiga sampai lima tahun,

Ketiga, rumah susun milik (RUSUNAMI). “Tentu saja rumah susun ini harus disubsidi pemerintah.

Sarusun

Apakah Sarusun itu? Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Hati-hati Memahami SHM Sarusun

Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

SKBG Sarusun

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun yang selanjutnya disebut SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Umumnya Konsumen Rusun Tidak Tahu /Tidak Diberi Tahu Akibat Hukumnya.

Menurut Pasal 17 UU No.20 Tahun 2011 Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.

Menurut Pasal 18 UU No. 20 Tahun 2011, selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf.

Penyediaan Tanah

Dalam masalah penyediaan tanah, Pasal 22 menyebutkan bahwa :
(1) Penyediaan tanah untuk pembangunan rumah susun dapat dilakukan melalui:
a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;
b. konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;
c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah;
d. pemanfaatan barang milik negara atau barang milik daerah berupa tanah;
e. pendayagunaan tanah wakaf;
f. pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar; dan/atau

g. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum.

(2) Penyediaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pemasaran dan Jual Beli Rumah Susun

Menurut pasal Pasal 42 mengenai pemasaran disebutkan :

(1) Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan.
(2) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki:
a. kepastian peruntukan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan rumah susun;
d. perizinan pembangunan rumah susun; dan
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.

(3) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2), segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.
Di dalam pasal Pasal 43 diatur :

(1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
(2) PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan.

Sedangkan pada Pasal 44 diatur bahwa :
(1) Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB).
(2) Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) apabila telah diterbitkan:
a. Sertifikat Laik Fungsi; dan
b. SHM sarusun atau SKBG sarusun.

Bentuk-bentuk Perbuatan Yang Merugikan Konsumen

1. Perjanjian jual-beli rumah yang tidak seimbang

Berikut ini beberapa ketentuan yang berkenaan dengan keadaan perjanjian yang tidak seimbang, yaitu antara lain,
Pertama, ajaran tentang “Penyalahgunaan Keadaan (Misbruik Van Omnstandigheden) sebagai alasan untuk pembatalan perjanjian”.
Kedua, Asas kebebasan berkontrak, sebagaimana dianut di dalam KUHPerdata. Asas ini disebut dengan freedom of contract atau laissez faire, yang di dalam Pasal 1338 KUHPerdata dinyatakan: ”semua perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku halnya sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.
Ketiga, Pasal 1338, ayat (3) KUH Perdata yang menyebutkan bahwa “perjanjian-perjanjian harus dilaksanakan dengan i’tikad baik”.
Keempat, Kesepakatan yang dibuat secara semu atau tidak murni harus dianggap batal secara yuridis. Pasal 1321 KUHPerdata menentukan persetujuan, yang bersifat semu atau tidak murni ialah persetujuan yang dibuat karena adanya kesilapan (dwaling, mistake), adanya paksaan (dwang, duress), dan adanya penipuan (bedrog, misrepresentation).

2. Kualitas spesifikasi teknis rumah rendah;

3. Fasilitas sosial dan fasilitas umum yang tidak standar;
4. Keterlambatan serah terma rumah;
5. Sertifikasi;
6. Mutu bangunan;
7. Informasi Marketing yang menyesatkan;
8. Pengenaan biaya tambahan.

Kasus Rumah Susun ITC Roxy Mas

Konflik diawali dari putusnya hubungan keperdataan 723 penghuni-pemilik satuan Rusun akibat perpanjangan HGB induk gedung Rusun RM oleh Ketua Perhimpunan Penghuni Rumah Susun ITC RM (PPRSC ITC RM) pada 07 Mei 2004 lalu.
Diduga kuat terkait konflik, AT malah “dikorbankan” karena dianggap telah melanggar KUHP oleh Badan Pengelola Gedung ITC RM, PT. Jakarta Sinar Intertrade (JSI), dengan tuduhan mencuri listrik di salah satu area koridor depan unit apartemennya saat mengecas HP pada tanggal 09 September 2009 silam.
Dengan percaya diri tinggi JSI membuat LP ke Polsek Metro Gambir tanggal 09 September 2009 lalu. AT pun mendekam dalam pengapnya hotel prodeo Polsek Gambir & LP salemba Jakpus selama hampir 150 hari dengan dakwaan pelanggaran tindak pidana Pasal 363 KUHP, yakni memasuki pekarangan orang lain tanpa izin.

Sontak para komunitas Rusun se-Indonesia ketar-ketir dengan penangkapan AT, karena mereka juga pasti seperti AT, mengecas ponsel di koridor rusun mereka masing-masing. Tidak itu saja, timbul spekulasi publik, jangan pernah menuntut hak di Rusun jika tidak ingin bernasib konyol seperti AT.

Sungguh pun demikian AT merasa hal itu adalah perjuangan yang harus dipikulnya atas beberapa hal fundamental distorsinya pengelolaan dan penghunian yang merugikan dirinya serta 722 pemilik-penghuni Rusun ITC RM, berawal dari masalah putusnya Hak Keperdataan mereka atas tanah dan gedung bersamaITC RM.

Menurutnya, akibat lalainya pengawasan pemerintah atas Rusun ITC RM sesuai PP No 4 tahun 1988 tentang Rusun, telah memapankan PPRSC ITC RM dan JSI menggerogoti Bagian, Benda dan Tanah Bersama Gedung ITC RM milik bersama 723 penghuninya.

Bagaimana dengan KUHP?

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana secara implisit dapat ditarik pasal yang memberikan perlindungan hukum bagi konsumen, antara lain Pasal 383 KUHPidana:
“Diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan, seorang penjual yang berbuat curang terhadap pembeli: (1) karena sengaja menyerahkan barang lain daripada yang ditunjuk untuk dibeli, (2) mengenai jenis keadaan atau banyaknya barang yang diserahkan, dengan menggunakan tipu muslihat.”

Ketentuan Pidana Terkait Rumah Susun

Ketentuan pidana terkait rumah susun diatur dalam Pasal 21 sampai dengan Pasal 23 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 (UU Nomor 16 Tahun 1985) tentang Rumah Susun.

Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan

Apabila terjadi perselisihan antara konsumen perumahan dengan pihak pengembang selaku pelaku usaha, maka dapat ditempuh cara penyelesaiannya melalui pengadilan atau di luar pengadilan, sebagai-mana ditentutan oleh Pasal 45 UUPK:
1. Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.
2. Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.
3. Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana diatur dalam Undang¬ undang.
4. Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan, gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa.

Salah satu bentuk penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan adalah melalui Badan Penyelesaian sengketa konsumen (disingkat BPSK). Dengan acara, mediasi, konsiliasi dan arbitrasi.

Selesaikan Lewat BPSK atau Pengadilan

Ketentuan tentang hak dan kewajiban, perbuatan yang dilarang, klausula baku, tanggung jawab pelaku usaha, mekanisme penyelesaian sengketa, ketentuan mengenai sanksi dari Undang Undang Tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) dan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang perikatan seperti Pasal 1320, 1321, 1365, 1338 serta ketentuan Pasal 383 KUHPidana merupakan bentuk-bentuk dari perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan dan pemukiman, sedangkan Ketentuan pidana terkait rumah susun diatur dalam Pasal 21 sampai dengan Pasal 23 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 (UU Nomor 16 Tahun 1985) tentang Rumah Susun.

Bentuk-bentuk perbuatan yang merugikan konsumen dalam praktik antara lain adalah keterlambatan serah terima rumah, sertifikasi, mutu bangunan, informasi marketing yang menyesatkan, fasos dan fasum atau Pengenaan biaya tambahan;

Upaya hukum yang dapat dilakukan oleh konsumen perumahan dan pemukiman yang telah dirugikan adalah dengan jalan memperkarakan (menggugat) pengembang melalui pengadilan atau mengadukan kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) serta mengajukan tuntutan pidana berdasarkan Pasal 383 KUHPidana.
Agar pengembang selaku pelaku usaha di bidang perumahan dan pemukiman dengan itikad baik mematuhi segala aturan yang telah ditetapkan dalam UUPK dan menghindarkan diri dari praktik yang tidak terpuji. Disamping itu apabila terjadi perselisihan maka dengan i’tikad baik pula menyelesaikannya melalui lembaga yang sudah disediakan yaitu BPSK atau Pengadilan.

Tulisan ini adalah makalah yang disampaikan pada Kongres VI IPPAT di Bandung, Jawa Barat, 24-25 April 2014