Advis Hukum
Oleh Alwesius, S.H., C.N., M.Kn.
Dosen, Notaris/ PPAT, dan Pengamat
Puluhan tahun lalu terjadi jual-beli tanah jual beli tanah antara A dan B. Dalam hal ini A menjual tanah kepada B, status tanah Petok D dan dengan bukti hanya kuitansi pembayaran. Sekarang B hendak menyertifikatkan tanah yang dibeli dari A. Tanah yang dibeli dari A tersebut di dalam Petok D-nya masih tertulis atas nama ayah A yang sudah meninggal dunia. Sementara, malangnya, A juga sudah meninggal dunia.
Almarhum A sebetulnya 9 bersaudara, dalam hal ini saudaranya yang lain sudah mendapat bagian warisan. Almarhum A meninggalkan 4 orang anak (a,b,c,d –huruf kecil) dan 1 istri. Anak almarhum A, yaitu a dan c meninggal dunia. Almarhum a sendiri meninggalkan 3 anak (e ,f ,g) . Almarhum c meninggalkan 4 anak, yaitu h, i, j, dan k). Bagaimana penyelesaiannya? Mereka beragama islam.
Almarhum A sebetulnya 9 bersaudara, dalam hal ini saudaranya yang lain sudah mendapat bagian warisan. Almarhum A meninggalkan 4 orang anak (a,b,c,d –huruf kecil) dan 1 istri. Anak almarhum A, yaitu a dan c meninggal dunia. Almarhum a sendiri meninggalkan 3 anak (e ,f ,g) . Almarhum c meninggalkan 4 anak, yaitu h, i, j, dan k). Bagaimana penyelesaiannya? Mereka beragama islam.
Jawaban Alwesius :
Berkaitan dengan pertanyaan tersebut maka kita berbicara mengenai Pendaftaran Untuk Pertama Kali atas tanah yang belum didaftar berdasarkan PP No. 24 tahun 1997 maupun PP No. 10 tahun 1961 yang mengatur mengenai Pendaftaran Tanah di Indonesia sebagai pelaksanaan dari Pasal 19 UUPA, khususnya pendaftaran untuk pertama kali tanah bekas Hak Milik Adat. Kenapa kita berbicara mengenai pendaftaran tanah bekas Hak Milik Adat , tidak lain karena tanah yang dikenal dengan tanah Petok D adalah tanah yang termasuk dalam tanah bekas Hak milik Adat.
Untuk pendaftaran tanah bekas Hak milik adat berdasarkan ketentuan PP No. 24 tahun 1997 jo Permen no. 3 tahun 1997 dapat dilakukan melalui PENEGASAN KONVERSI atau melalui PENGAKUAN HAK.
Pendaftaran melalui penegasan Konversi dilakukan apabila BUKTI TULISAN berkaitan dengan tanah tersebut lengkap atau dapat dilengkapi. Pasal 24 ayat 1 tahun 1997 menentukan : “Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.”
Jika bukti tulisan tidak cukup untuk dipakai sebagai dasar pendaftaran tanah yang bersangkutan maka pendaftaran akan dilaksanakan dengan menggunakan bukti PENGUASAAN FISIK tanah yang bersangkutan. Berkaitan dengan hal tersebut Pasal 24 ayat 2 PP No. 24 tahun 1997 menentukan: “Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan- pendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. “
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
Jika bukti tulisan tidak cukup untuk dipakai sebagai dasar pendaftaran tanah yang bersangkutan maka pendaftaran akan dilaksanakan dengan menggunakan bukti PENGUASAAN FISIK tanah yang bersangkutan. Berkaitan dengan hal tersebut Pasal 24 ayat 2 PP No. 24 tahun 1997 menentukan: “Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan- pendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. “
Selanjutnya perihal pendaftaran tanah bekas hak milik adat tersebut diatur lebih lanjut di dalam Permen No. 3 tahun 1997.
Penjelasan Pasal 24 PP No. 24 tahun 1997 menyatakan bahwa bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
Penjelasan Pasal 24 PP No. 24 tahun 1997 menyatakan bahwa bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik. Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut. Apabila bukti kepemilikan tersebut tidak ada maka pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya. Pembukuan hak berdasarkan bukti penguasan fisik tersebut harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Berdasarkan dokumen kepemilikan yang ada tersebut maka diajukanlah permohonan pendaftaran untuk pertama kali kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Demikian sedikit uraian mengenai pendaftaran untuk pertama kali tanah beklas hak milik adat (tanah girik, tanah petok D dan lain-lain), selanjutnya kita kembali ke pertanyaan tersebut di atas maka yang terutama kita harus perhatikan adalah lengkap atau tidak lengkapnya dokumen yang membuktikan kepemilikan atas tanah Petok D tersebut. Dari paparan di atas berkaitan dengan dokumen yang diperlukan untuk pendafataran tersebut terdiri dari:
1. Petok D tanah yang bersangkutan;
2. Surat Keterangan Waris yang dikuatkan oleh lurah dan Camat yang menerangkan bahwa A merupakan satu-satunya ahli waris A;
3. Surat pembagian harta warisan yang menerangkan tanah tersebut dibagikan kepada A (jika ahli waris ayah A lebih dari 1 (satu) orang; (jika ini belum ada maka dapat dibuat dengan kesepakatan semua ahli waris yang ada saat ini);
4. Kwitansi pembelian B dari A;
5. Surat Pernyataan dari para ahli waris A bahwa tanah tersebut memang telah dialihkan kepemilkannya kepada B;(untuk masing-masing ahli waris A yang sudah meninggal dibutuhkan juga Surat keterangan Ahli waris masing-masing)
6. SPOP PBB;
7. Bukti pelunasan PBB;
8. Surat Keterangan dari Lurah yang menerangkan tentang riwayat tanah tersebut;
9. Surat keterangan dari Lurah yang menerangkan tanahnya tidak sedang dalam sengketa;
1. Petok D tanah yang bersangkutan;
2. Surat Keterangan Waris yang dikuatkan oleh lurah dan Camat yang menerangkan bahwa A merupakan satu-satunya ahli waris A;
3. Surat pembagian harta warisan yang menerangkan tanah tersebut dibagikan kepada A (jika ahli waris ayah A lebih dari 1 (satu) orang; (jika ini belum ada maka dapat dibuat dengan kesepakatan semua ahli waris yang ada saat ini);
4. Kwitansi pembelian B dari A;
5. Surat Pernyataan dari para ahli waris A bahwa tanah tersebut memang telah dialihkan kepemilkannya kepada B;(untuk masing-masing ahli waris A yang sudah meninggal dibutuhkan juga Surat keterangan Ahli waris masing-masing)
6. SPOP PBB;
7. Bukti pelunasan PBB;
8. Surat Keterangan dari Lurah yang menerangkan tentang riwayat tanah tersebut;
9. Surat keterangan dari Lurah yang menerangkan tanahnya tidak sedang dalam sengketa;
10. Surat Pernyataan dari B yang dikuatkan oleh 2 (dua) orang saksi yang dapat dipercaya mengenai penguasaan fisik tanah tersebut dan tidak pernah ada gugatan/kebneratan berkaitan dengan pemilikan tanah tersebut;
Oleh karena belum adanya surat jual beli antara A kepada B, jika memungkinkan dapat juga dibuat penegasan mengenai adanya jual beli tersebut yang dibuat oleh Para ahli waris A kepada B. Tapi jika tidak memungkinkan maka dapat dilakukan pendaftaran dengan menggunakan dokumen yang ada melalui acara PENGAKUAN HAK dan nantinya jika ternyata terdapat keberatan dari para ahli waris bisa diselesaikan terlebih melalui musyawarah. Jika musyawarah tidak tercapai maka tentunya harus diselesaikan melalui pengadilan.