Rumah Susun Ambruk, Hak Kepemilikan Otomatis Hapus

Pengaturan tentang rumah susun di Indonesia pertama kali diatur dalam UU 16/1985 tentang rumah susun (LNRI 1985-75, Tamb no. 3318) yang kemudian dalam perkembangan dengan diundangkannya UU 1/2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman (LNRI 2011-7, Tamb no. 5188) dan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban negara dalam penyelenggaraan rumah susun dianggap UU 16/1985 tersebut tidak sesuai lagi, maka kemudian DPR RI membuat dan mengesahkan UU 20/2011 tentang Rumah Susun (UU RUSUN) (LNRI 2011-108, Tamb no. 5252).

UUD 1945 pasal 28 h ayat 1 menetapan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir bathin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Oleh karena itu negara bertanggung jawab untuk menjamin pemenuhan hak akan tempat tinggal dalam bentuk rumah yang layak dan terjangkau.

Ketersediaan tanah untuk membangun rumah tinggal bagi masyarakat saat ini sangat terbatas dan manusia tidak dapat menciptakan tanah-tanah baru untuk membangun rumah tinggal, karena ketersediaan tanah tersebut mutlak ciptaan Tuhan YME. Sehingga untuk pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut salah satunya dapat dilakukan melalui pembangunan rumah susun sebagai bagian dari pembangunan perumahan mengingat keterbatasan lahan/tanah di perkotaan dengan harapan akan menjadi faktor pendorong pembangunan di perkotaan dan sekaligus menjadi solusi peningkatan kualitas pemukiman.

UU 20/2011 (UU RUSUN) merupakan dasar hukum yang tegas dalam penyelenggaraan rumah susun dengan berdasarkan asas kesejahteraan, keadilan dan pemerataan, kenasionalan, keterjangkauan dan kemudahan, keefisienan dan manfaat, kemandirian dan kebersamaan, kemitraan, keserasian dan keseimbangan, keterpaduaan, kesehatan, kelestarian dan berkelanjutan, keselamatan, kenyamanan dan kemudahan serta keamanan, ketertiban dan keteraturan. UU RUSUN memberi kewenangan yang luas kepada pemerintah di bidang penyelenggaraan RUSUN dan memberi kewenangan kepada PEMDA untuk melakukan penyelenggaraan RUSUN di daerah sesuai dengan kewenangannya.

Penyelenggaraan RUSUN secara koperensif dalam UU RUSUN meliputi :
a. Pembinaan
b. Perencanaan
c. Pembangunan
d. Penguasaan
e. Pemilikan dan pemanfaatan
f. Pengelolaan
g. Peningkatan kualitas
h. Pengendalian
i. Pelembagaan
j. Tugas dan wewenang
k. Hak dan kewajiban
l. Pendanaan dan sistem pembiayaan, dan
m. Peran masyarakat

hal-hal yang mendasar yang diatur dalam UU RUSUN antara lain mengenai :
a. kepastian hukum pemilikan dan kepenghuniaan atas SARUSUN (Satuan Rumah Susun) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) ;
b. adanya badan yang menjamin penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus;
c. pemanfaatan barang milik negara/daerah yang berupa tanah dan pendayagunaan tanah wakaf;
d. kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersil untuk menyediakan rumah susun umum;
e. pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus;
f. bantuan dan kemudahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) serta;
g. perlindungan konsumen.

II. Rumah Susun, Satuan Rumah Susun, Sertifikat Atas Rumah Susun dan atau Satuan Rumah Susun.

1. RUMAH SUSUN/ RUSUN

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsi, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
(ps 1 angka 1)

Rumah susun terbagi atas 4 (empat) macam yaitu : (ps 15, ps 16 jo ps 1 angka 7, 8, 9 dan 10)
a. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
b. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah khusus.
c. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan atau pegawai negeri.
d. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Pelaku Pembangunan Rumah Susun adalah setiap orang (setiap orang adalah orang perorangan atau badan hukum. Badan hukum adalah badan hukum yang didirikan oleh Warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang penyelenggaraan, perumahan dan kawasan pemukiman) dan pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan pemukiman pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus dan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah, akan tetapi pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha (pengertian lembaga nirlaba dan badan usaha yang dimaksud di sini tidak terlepas dari ps 1 angka 15 dan angka 17 yaitu harus berbentuk badan hukum), pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang (orang perseorangan dan badan hukum).

Pembangunan rumah susun dapat dibangun di atas tanah :
a. Hak Milik ;
b. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah negara; dan
c. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan.

Sedangkan khusus untuk pembangunan rumah susun umum dan atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan :
a. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah. Hal ini dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan dan terhadap tanah yang akan dipergunakan untuk pembangunan rumah susun “harus telah diterbitkan sertipikat hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundangan”, dan pelaksanaan sewa atau kerjasama pemanfaatan sewa tersebut dilakukan dengan peraturan perundangan.
b. Pendayagunaan tanah wakaf.
Hal ini dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan “sesuai dengan ikrar wakaf”, apabila pendayagunaan tanah wakaf tersebut tidak sesuai dengan ikrar wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukkan setelah memperoleh persetujuan dan atau ijin tertulis Badan Wakaf Indonesia (BWI) sesuai dengan peraturan perundangan, dan pengubahan peruntukkan tersebut “hanya dapat dilakukan untuk pembangunan rumah susun umum”. Pelaksanaan sewa dan kerjasama pemanfaatan tanah wakaf harus dilakukan sesuai dengan “prinsip syariah dan ketentuan peraturan perundangan”, untuk ini akan diatur dengan peraturan pemerintah.

Pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus di atas tanah milik negara/daerah dan tanah wakaf harus dilakukan dengan “perjanjian sewa atau perjanjian kerjasama pemanfaatan” yang dibuat secara tertulis di hadapan Pejabat yang berwenang sesuai peraturan perundangan, yang memuat sekurang-kurangnya :
a. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
b. Jangka waktu sewa tanah (selama 60 tahun sejak ditandatanganinya perjanjian tertulis);
c. Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa; dan
d. Jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi dan hukum.
Perjanjian tersebut wajib didaftarkan dan dicatat pada buku tanah di kantor pertanahan setempat dan sertifikat hak atas tanah.
(psl 17 dan ps 18 jo ps 19, ps 20 dan ps 21)

Pembangunan rumah susun mempunyai tahapan-tahapan yang harus dipenuhi sebagai berikut :
a. pemenuhan persyaratan umum;
b. penyediaan tanah;
c. persyaratan pembangunan akan diatur dengan peraturan menteri dan peraturan daerah;
d. sertifikat laik fungsi;
e. penyediaan kelengkapan prasarana, sarana dan utilitas umum dalam lingkungan rumah susun; (akan diatur dengan peraturan menteri)
f. permodalan pembangunan (modal dalam negeri dan atau modal asing);
g. pemasaran dan jual beli rumah susun;

Pembangunan rumah susun dilakukan melalui :
a. perencanaan teknis,
b. pelaksanaan, dan
c. pengawasan teknis,
dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan/ (developer/pengembang) wajib memisahkan rumah susun atas satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, pemisahan ini memberikan kejelasan atas :
a. Batas satuan rumah susun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik.
b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap satuan rumah susun, dan
c. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap satuan rumah susun.

Pemisahan tersebut wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian yang menjadi dasar untuk menetapkan :
a. NPP (Nilai Perbandingan Proporsional = angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya),
b. SHM Sarusun (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun = tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun diatas HM, HGB atau Hak Pakai diatas tanah negara, HGB atau Hak Pakai diatas tanah pengelolaan), atau
c. SKBG (Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung = tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun diatas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa)

Setiap Pelaku Pembanguan Rumah Susun wajib meminta pengesahan atas “pemisahan/pertelaan” yang menunjukkan batas yang jelas dari masing-masing Satuan Rumah Susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta uraian Nilai Perbandingan Propsional (NPP). Pertelaan merupakan batas-batas yang jelas dari setiap Satuan Rumah Susun yang merupakan bagian tertentu dari Rumah Susun (Bangunan Rumah Susun), termasuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama berikut NPP yang dibuat dan disusun sesuai ketentuan yang diatur dalam peraturan yang mengatur rumah susun. Pertelaan yg dibuat Pelaku Pembanguan Rumah Susun menjadi dasar perhitungan NPP dan merupakan salah satu syarat untuk pengesahan “akta pemisahan rumah susun” berdasarkan pasal 2 Peraturan Ka BPN 2/1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Pemisahan Rumah Susun. Pembuatan pertelaan rumah susun “harus” memenuhi syarat administrasi dan memberikan gambaran yang tegas, jelas, nyata dan benarserta batasan-batasan dalam arah vertikal dan horisontal atas Satuan Rumah Susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pertelaan mempunyai peranan yang sangat penting dalam pemenuhan syarat administrasi pembangunan rumah susun, karena pertelaan merupakan dasar dan landasan bagi penerbitan sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan pembuatan Akta Pemisahan serta dengan pertelaan akan tegas, jelas, nyata dan benar batasan-batasan pada bagian mana dari rumah susun yang menjadi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama sebagai prasarana dan sarana umum dalam (banguan) rumah susun yang diperuntukkan, dipergunakan dan dimanfaatkan bersama-sama oleh pemilik dan /atau penghuni (bangunan) rumah susun, dan pada bagian mana dari rumah susun yang menjadi milik pribadi masing-masing pemilik Satuan Rumah Susun.

Penyediaan tanah untuk pembangunan rumah susun dapat dilakukan melalui :
a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;
b. konsulidasi tanah oleh pemilik tanah;
c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah;
d. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah;
e. pendayagunaan tanah wakaf;
f. pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar;
g. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum; (baca UU 20/2011 jo Perkaban 3/2007)

Persyaratan pembangunan rumah susun meliputi :
(ps 28 s/d ps 38)
1. persyaratan administratif; meliputi :
a. Status hak atas tanah; dan
b. Ijin mendirikan bangunan
c. Sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya yang telah mendapat ijin dari Bupati/Walikota, khusus untuk DKI Jakarta harus mendapat ijin dari Gubernur, permohonan ijin tersebut dilampiri persyaratan sbb :
i. sertifikat hak atas tanah;
ii. surat keterangan rencana Kabupaten/Kota
iii. gambar rencana tapak;
iv. gambar rencana arsitektur, yang memuat :
(a) denah;
(b) tapak, dan
(c) potongan rumah susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;
v. gambar rencana struktur beserta perhitungannya;
vi. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian yang bersama, benda bersama dan tanah bersama;
vii. gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengakapannya;

Setiap pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun harus mendapat ijin dari Bupati/Walikota, khusus untuk DKI Jakarta harus dapat ijin dari Gubernur. Pengubahan rencana fungsi dan manfaat tersebut tidak boleh mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama dan fungsi hunian, dan pengubahan tersebut harus diberikan alasan yang jelas dan usulan pengubahan tersebut dengan melampirkan :
i. gambar rencana tapak beserta pengubahannya;
ii. gambar rencana arsitektur beserta pengubahannya;
iii. gambar rencana struktur dan penghitungannya beserta pengubahannya;
iv. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta pengubahannya;
v. gambar rencana utilitas umum dan instalasi serta perlengkapannya beserta pengubahannya.
Khusus untuk pengubahan fungsi dan pemanfaatan rumah susun yang mengakibatkan pengubahan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional = angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya). Pedoman permohonan ijin rencana fungsi dan pemanfaatan serta pengubahannya akan diatur dalam peraturan Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan pemukiman dan akan diatur lebih lanjut dalam peraturan daerah.
d. Apabila rumah susun dibangun di atas rumah sewa atau kerjasama pemanfaatan harus dilampirkan perjanjian tertulis tentang hal tersebut.

2. Persyaratan teknis pembangunan rumah susun, terdiri atas :
a. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukkan lokasi serta intensitas dan arsitektur bangunan;
b. Kehandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan;

3. Persyaratan ekologis yang mencakup :
a. Keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan;
b. Apabila pembangunan rumah susun menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan maka harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan peraturan perundangan.


2. SATUAN RUMAH SUSUN/ SARUSUN

Satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung kejalan umum.

Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran terhadap satuan rumah susun sebelum pembangunan rumah susun (ps 42), hal ini dapat dilakukan sekurang-kurangnya telah memiliki :
a. kepastian peruntukan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan rumah susun;
d. perijinan pembangunan rumah susun, dan
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Apabila hal ini dilakukan maka segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli/PPJB yang dibuat dihadapan Notaris sebagai perjanjian bagi para pihak. PPJB tersebut dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas :
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20%, dan
e. hal-hal yang diperjanjikan.

Jual beli atas satuan rumah susun hanya dapat dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai yaitu apabila telah diterbitkan :
a. Sertipikat laik fungsi; dan
b. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
dan dilakukan melalui Akta Jual Beli/AJB di hadapan PPAT yang berada didalam Daerah Kerja PPAT di mana lokasi Sarusun tersebut berada.

Penguasaan atas satuan rumah susun dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut : (ps 45)
a. pada rumah susun umum, dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa;
b. pada rumah susun khusus, dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa; (akan diatur dengan peraturan pemerintah);
c. pada rumah susun negara, dilakukan dengan cara pinjam pakai, sewa, atau sewa beli; (dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundangan);
d. pada rumah susun komersial dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.

Penguasaan satuan rumah susun dengan sewa yang dimaksud dalam huruf a dan huruf d tersebut diatas dilakukan dengan “perjanjian tertulis”, yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang sesuai peraturan perundangan, dan perjanjian tersebut harus didaftarkan kepada PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun = badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni Sarusun. Pemilik = setiap orang yang memiliki Sarusun. Penghuni = orang yang menempati Sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik. Pengelola = suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun) .


3. Sertifikat Atas Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun


Tanda bukti kepemilikan atas rumah susun atau satuan rumah susun ada 2 (dua) macam, yaitu :
a. SHM Sarusun (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun = tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun diatas HM, HGB atau Hak Pakai diatas tanah negara, HGB atau Hak Pakai di atas tanah pengelolaan) yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri atas :
i. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama.
ii. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki.
iii. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HAK TANGGUNGAN melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat di hadapan PPAT.

b. SKBG (Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung = tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa). SKBG merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas :
i. salinan buku gedung bangunan.
ii. salinan surat perjanjian sewa atas tanah.
iii. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki.
iv. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, dan benda bersama yang bersangkutan.
SKBG Sarusun diterbitkan oleh instansi tehnis Kabupaten/Kota yang bertugas dan bertanggung jawab dibidang bangunan gedung.
SKBG Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani “FIDUSIA” sesuai peraturan perundangan dan harus “didaftarkan ke Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.

Ketentuan lebih lanjut mengenai SHM Sarusun dan SKBG Sarusun serta tata cara penerbitannya akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.

Sedangkan untuk penerbitan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun baru dapat dilakukan setelah terhadap tanah dimana di atasnya didirikan bangunan rumah susun telah diberikan dan diterbitkan hak atas tanah yang sesuai dengan pemilik yang diatur dalam peraturan perundangan, yaitu :
a. apabila dimiliki orang perorangan, WNI dapat diberikan Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai;
b. apabila dimiliki oleh badan hukum komersial, atau badan hukum sosial dapat diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai;
c. apabila dimiliki oleh badan-badan hukum yang ditetapkan dalam PP 38/63 tentang penunjukan badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah yaitu :
i. Bank-bank yang didirikan oleh negara,
ii. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi yang didirikan berdasarkan UU 79/58 (LN 1958-139),
iii. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria (sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional), setelah mendengar Menteri Agama,
iv. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh oleh Menteri Pertanian/Agraria (sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional), setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial (Menteri Sosial),
dapat diberikan Hak Milik.
e. apabila dimiliki atau dikuasai oleh negara/pemerintah, dapat diberikan Hak Pakai atau Hak Pengelolaan.
f. Apabila dimiliki oleh BUMN atau BUMD, dapat diberikan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atau Hak Pengelolaan.

Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun merupakan Hak Milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan, yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang akan dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).

Masa berlakunya Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah sama dengan masa berlakunya hak atas tanah (HGB, Hak Pakai) dimana diatas tanah tersebut dibangun gedung bangunan rumah susun. Sehingga apabila masa berlaku hak atas tanah yang diatasnya berdiri gedung bangunan rumah susun berakhir maka dengan sendirinya masa berlakunya Hak Milik Satuan Rumah Susun turut berakhir.

III. Pengelola Rumah Susun Dan Perhimpunan Pemilik Dan Penguhuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)

Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan pengelolaan rumah susun tersebut harus dilaksanakan oleh “pengelola yang berbadan hukum”, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun khusus dan rumah susun negara.

Badan hukum yang mengelola rumah susun disebut “perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun” yang harus didaftar dan mendapat ijin usaha dari Bupati/Walikota, khusus untuk Jakarta dari Gubernur. PPPSRS tersebut wajib terbentuk dan dibentuk oleh Pelaku Pembangunan (developer) yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi yaitu sebelum terbentuknya PPPSRS, yaitu paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah susun kepada pemilik dan Pelaku Pembangunan (developer) dapat bekerja sama dengan PPPSRS dalam mengelola rumah susun, akan tetapi sebelum terbentuk PPPSRS tersebut maka pengelolaan rumah susun dilakukan oleh Pelaku Pembangunan (developer).

Pemilik satuan rumah susun wajib membentuk PPPSRS dan pembentukan PPPSRS pertama kali dapat diprakarsai oleh Pelaku Pembangunan (developer). Anggota PPPSRS adalah pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik satuan rumah susun. Status badan hukum PPPSRS adalah berdasarkan UU 20/2011.

Setelah PPPSRS terbentuk, Pelaku Pembangunan (developer) wajib segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS yang mempunyai kewajiban mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian. PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Tata cara mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian rumah susun diatur dalam Anggaran Dasar dan PPPRS (contoh AD PPPRS terlampir).

IV. Sekilas Problematika Yang Akan Terjadi Pada Rumah Susun

Pemilikan Satuan Rumah Susun adalah bersifat perorangan dan terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). Dengan kepemilikan bersama atas tanah bersama sebagaimana diatur dalam UU 20/2011 di kemudian hari akan timbul masalah apabila dalam masa berlakunya sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun terhadap bangunan gedung rumah susun mengalami bencana yang mengakibatkan bangunan rumah susun tersebut roboh atau hancur atau terbakar ludes dan tidak dapat dihuni oleh pemilik atau dihuni penghuni satuan rumah susun. Kemudian timbul pertanyaan :
1. Siapakah yang mempunyai kewajiban untuk membangun kembali gedung bangunan rumah susun yang roboh atau hancur atau terbakar ludes dalam masa masih berlakunya jangka waktu Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ?;
2. Apakah robohnya gedung bangunan rumah susun menyebabkan masa berlakunya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun berakhir ?;
3. Bagaimana dengan hak-hak lain yang melekat (Hak Tanggungan, Hak Sewa, Hak Menghuni, Hak Pinjam Pakai Menghuni, dll) pada Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut, apakah hapus atau berakhir ?;

Pelaku pembangunan (developer) dalam waktu 1 (satu) tahun terhitung sejak penyerahan/serah terima satuan rumah susun pertama kali satuan rumah susun kepada pemilik berkewajiban membentuk PPPSRS yang merupakan badan hukum yang akan melakukan pengelolaan terhadap rumah susun, dan anggota PPPSRS tersebut adalah pemilik dan penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik satuan rumah susun. Satuan rumah susun dimiliki oleh pemilik, dalam hal rumah susun tersebut adalah rumah susun komersial dan rumah susun umum, akan tetapi dalam hal bentuk satuan rumah susun tersebut adalah rumah susun khusus dan rumah susun negara pemilik satuan rumah susun adalah pemilik rumah susun. Kewajiban pembentukan PPPSRS tersebut ada pada Pelaku Pembangunan (developer) yang membangun rumah susun pada bentuk bangunan rumah susun umum dan rumah susun komersial, sedangkan pada rumah susun khusus dan rumah susun negara tidak diperlukan/diwajibkan.

PPPSRS berkewajiban “mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian” (ps 75 UU 20/2011). Dengan demikian PPPSRS bukan pemilik bangunan rumah susun, berarti pemilik bangunan rumah susun dan tanah dimana berdiri bangunan gedung rumah susun, pada rumah susun komersial dan rumah susun umum adalah “para pemilik satuan rumah susun” setelah dilakukan jual beli dan serah terima satuan rumah susun oleh Pelaku Pembangunan (developer) kepada pemilik satuan rumah susun. Oleh karena itu apabila terjadi bencana alam atau kejadian lain yang menyebabkan rumah susun tersebut roboh atau tidak layak dihuni akan menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari para pemilik satuan rumah susun secara bersama-sama.

Menurut penulis sebenarnya di dalam pengaturan hal rumah susun dan satuan rumah susun tidaklah tepat dikatagorikan Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah hak atas tanah. Hak Milik Satuan Rumah Susun lebih tepat apabila dikatagorikan sebagai hak pemilikan atas bangunan rumah susun yang melekat menjadi satu bersama dengan benda bersama dan bagian bersama serta penghunian bersama, karena kepemilikan atas satuan rumah susun adalah pada bagian tertentu dari bangunan rumah susun. Sedangkan terhadap bidang tanah dimana berdiri gedung bangunan rumah susun tidaklah perlu dijadikan tanah bersama yang dimiliki oleh para pemilik satuan rumah susun. Hal ini telah dilakukan di negara-negara lain seperti Singapura, Jepang, Hongkong, Korea Selatan, Amerika Serikat, dan lainnya. Dengan demikian sebenarnya kepemilikan, pengelolaan dan penguasaan tanah dalan pembangunan rumah susun tidaklah perlu oleh negara diberikan kepada para pemilik satuan rumah susun secara bersama-sama.

Dalam hal karena masa berlakunya (jangka waktu) Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah sama dengan masa berlaku/jangka waktu hak atas tanah dimana berdiri gedung bangunan rumah susun, maka apabila masa berlaku (jangka waktu) hak atas tanah dimana gedung bangunan berdiri telah berakhir dengan sendirinya akan turut berakhir. Oleh karena itu apabila masa berlaku (jangka waktu) hak milik satuan rumah susun berakhir dengan sendirinya pula seluruh hak-hak yang melekat atau tertumpang atau menumpangi diatas Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan turut pula berakhir dan hapus.

Dalam hal gedung bangunan rumah susun tersebut roboh atau ambruk maka akibat hukumnya adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan hilang atau hapus, karena obyek dari Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut hilang karena roboh. Hal ini akan membawa akibat seluruh hak-hak yang melekat atau tertumpang atau menumpangi diatas Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan turut pula berakhir dan hapus.

Oleh karena itu seorang Notaris dan PPAT dalam membuat akta yang berkaitan dengan perjanjian-perjanjian yang berkaitan dengan rumah susun dan satuan rumah susun hendaknya paham dan mengerti betul tentang ketentuan peraturan perundang-undangan, karakteristik rumah susun dan satuan rumah susun, pengetahuan rumah susun dan satuan rumah susun. Dalam hal ini juga termasuk mengerti soal akibat-akibat hukum yang akan timbul dari rumah susun dan satuan rumah susun itu sendiri sehingga dalam membuat ketentuan-ketentuan yang akan dituangkan dan tertuang dalam akta dapat memberikan perlindungan hukum terhadap para pihak dan pihak ketiga yang terkait dalam akta tersebut. Ketelitian, wawasan pengetahuan dan kemampuan seorang Notaris dan PPAT sangat diperlukan dan wajib dimiliki sehingga dalam memberikan pelayanan pembuatan akta otentik yang berkaitan dengan rumah susun dan satuan rumah susun dapat memberikan perlindungan hukum dan tidak menimbulkan persoalan hukum baru bagi para pihak dan pihak ketiga yang terkait dengan akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris dan PPAT.

Makalah ini disampaikan pada Seminar Kebijakan Pemerintah Bidang Pertanahan, Profesi PPAT, dan Regulasi Rumah Susun, yang diselenggarakan IPPAT Kota Surakarta, di Sunan Hotel, Solo, 20 Desember 2012.

Terimakasih kepada para panitia penyelenggara : Sunarto, S.H., Sp. N. (Ketua IPPAT Solo Raya), Wahyu Nugroho, S.H., Sp. N. dan Ikhsan Prajawan Fadli, S.H., S.H.I., M. Kn.