Ikut Selera Kantor Pertanahan Yang Penting Kerjaan Lancar
Salah satu masalah yang mengusik tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah masalah pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atau SKMHT. Dokumen SKMHT merupakan salah satu bagian dari rangkaian proses penjaminan dalam kredit.
Permasalahan SKMHT ini adalah akibat dari peraturan yang menjadi dasar hukum SKMHT yang tidak sesuai UU yang mengatur wewenang dan jabatan notaris dan peraturan di bawah Badan Pertanahan. Akhirnya PPAT/ notaris menjadi pihak yang menanggung kesulitan dengan akibat : kehilangan banyak waktu, dan … uang.
Jika permasalahannya adalah akibat ketidaksinkronan peraturan maka para pembuat kebijakan sudah tahu bagaimana mencari jalan keluarnya. Namun bila hal ini dibiarkan atau dipelihara, tentu menyulitkan PPAT dengan resiko mengeluarkan uang untuk mempermudah urusan alias memaksa terjadinya pungutan liar untuk uang pelicin, maka tidak ada jalan lain kecuali kita tidak boleh membiarkan ada yang memelihara problem ini.
Notaris dan PPAT Alwesius, S.H., C.N., M.Kn. yang juga dosen ini memberikan pandangan soal SKMHT dan permasalahannya dengan harapan bisa memberikan bahan diskusi untuk mencari jalan keluar.
Medianotaris.com : apa itu SKMHT, fungsi dan kegunaannya, diatur di mana?
Alwesius : SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah surat kuasa yang diberikan oleh pemberi jaminan kepada pihak lain (biasanya diberikan kepada bank) untuk membebankan hak tanggungan (menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT). SKMHT ini pada prinsipnya dibuat karena belum dapat dibuatnya/ditandatanganinya APHT berdasarkan alasan tertentu. Jadi pada prinsipnya kegunaan atau fungsi dari SKMHT adalah agar kemudian hari sesuai waktu yang ditentukan pihak Bank/ Kreditur dapat mewakili pemberi jaminan untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT. SKMHT sekarang diatur di dalam pasal 15 UU Hak Tanggungan Nomor 4 thn 1996 (UUHT).
Medianotaris.com : pemberi jaminan itu siapa? APHT itu apa?
Alwesius : Pemberi jaminan adalah orang atau badan hukum yang memberikan jaminan/agunan kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan utang debitur kepada kreditur. Pemberi jaminan bisa debitur sendiri bisa juga pihak lain. APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan yang berisikan pemberian jaminan berupa Hak Tanggungan yang dibebani di atas obyek hak tanggungan dari pemberi hak tanggungan/ pemberi jaminan kepada kreditur/ bank yang pembuatannya harus memenuhi ketentuan dan syarat yang diatur dalam UUHT.
Medianotaris.com : SKMHT ini dilakukan pada saat atau sebagai syarat penandatangan kredit? apakah ini dilakukan hanya untuk kredit properti?
Alwesius : SKMHT/APHT dibuat apabila jaminan yang diberikan atau disyaratkan oleh bank untuk menjamin pelunasan kredit debitur kepada bank adalah berupa tanah yang memenuhi syarat sebagai obyek hak tanggungan, yaitu tanah tersebut berstatus tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak guna Usaha atau Hak pakai yang mempunyai sifat dapat dipindahtangankan. Jadi tidak hanya untuk kredit properti atau berupa hak milik atas satuan rumah susun.
Medianotaris.com : apakah permasalahan yang terjadi dalam kaitannya dengan SKMT dewasa ini? apakah yang dikeluhkan para PPAT soal SKMHT?
Alwesius : sebagaimana ditentukan dalam pasal 15 UUHT, SKMHT dapat dibuat oleh PPAT atau notaris. Dalam praktek, jika seseorang merangkap jabatan selaku notaris dan PPAT maka jika tanahnya terletak di dalam wilayah jabatannya maka ia akan membuat SKMHT dalam kedudukannya selaku PPAT. Sedangkan jika tanahnya terletak di luar wilayah jabatannya selaku PPAT maka ia akan bertindak dalam kedudukannya selaku notaris. Sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan untuk memenuhi syarat suatu akta agar menjadi akta otentik harus memenuhi ketentuan yang diatur dalam pasal 1868 KHUPerdata antara lain harus memenuhi syarat bentuk akta yang ditetapkan dalam UU. Untuk akta notaris tentunya harus dibuat sesuai UUJN, khususnya pasal 38. Sedangkan untuk akta PPAT, pembuatannya harus memenuhi syarat yang ditetapkan dalam Peraturan Kepala BPN atau Perkaban. Nah disini timbul masalah ternyata sebagian Kantor Pertanahan tetap menginginkan bahwa SKMHT yang dibuat secara notaril harus tetap mengikuti cara pembuatan akta SKMHT yang ditetapkan dalam Perkaban, yang jika hal tersebut dituruti oleh notaris akan terjadi pelanggaran bentuk akta notaris yang ditetapkan dalam UUJN.
Medianotaris.com : pelanggaran bentuk akta notaris menurut UUJN dalam bentuk apa?
Alwesius : jika kita selaku notaris membuat SKMHT tentunya kita harus membuatnya sesuai ketentuan yang ditetapkan dalam UUJN. Artinya akta tersebut dapat kita buat dalam bentuk "minuta akta". Artinya asli akta kita simpan di dalam protokol kita, sedangkan kepada para pihak kita berikan “salinan" atau kita buat dalam bentuk "originali". Artinya asli akta yang dibuat tersebut diserahkan kepada para pihak. Nah, jika kita mengikuti pembuatan akta SKMHT yang ditetapkan dalam Perkaban atau peraturan pertanahan lainnya maka akta yang dibuat tersebut bukan dalam bentuk minuta akta maupun originali karena originali tidak dikenal adanya salinan dan hal lain berkenaan dengan kewajiban adanya foot-note serta bentuk akhir akta yang bertentangan dengan UUJN.
Medianotaris.com : apa akibatnya kalau pelanggaran ini dilakukan?
Alwesius : akta tersebut tidak memenuhi syarat sebagai akta otentik sebagaimana ditetapkan dalam pasal 1868 KUHPerdata dan akibatnya Hak tanggungan yang dibebani atas tanah tersebut menjadi bermasalah.
Medianotaris.com : bermasalahnya seperti apa? apakah tidak bisa dieksekusi kalau terjadi sesuatu?
Alwesius : Jika dasar pembebanannya tidak memenuhi syarat sebagai akta otentik tentunya hak tanggungannya menjadi batal.
Medianotaris.com : terus sekarang ini dalam prakteknya bagaimana ?
Alwesius : sepanjang berkaitan dengan akta SKMHT yang dibuat secara notariil sekarang ini ada yang memang telah memenuhi syarat yang ditentukan dalam UUJN. Ada pula yang tidak memenuhi syarat karena dibuat sesuai bentuk akta yang ditetapkan dalam Perkaban (jadi model akta PPAT tapi dibuat oleh notaris) mengikuti selera Kantor Pertanahan setempat.
Medianotaris.com : sebetulnya perbedaan prinsip akta yang dibuat notaris dan sesuai Perkaban itu apa, sehingga akibat hukumnya menjadi sangat prinsip?
Alwesius : akta yang dibuat sesuai Perkaban tidak dapat diterapkan untuk pembuatan akta notaris karena bertentangan dengan bentuk akta notaris yang ditetapkan dalam pasal 38 UUJN.
Di lapangan, dalam prakteknya, ada yang menyetujui dibuatnya SKMHT sesuai UUJN seperti di Kantor Pertanahan Jakarta Selatan. Tapi di luar Jakarta ada kantor pertanahan yang tetap meminta agar SKMHT dibuat sesuai dengan apa yang ditetapkan dalam Perkaban atau Peraturan Kepala BPN. Sedangkan yang berkaitan dengan PPAT, ada PPAT yang hanya mengikuti selera Kantor Pertanahan. yang penting pekerjaan lancar. Ada juga yang berdebat untuk mempertahankan kebenaran aktanya.
Medianotaris.com : menurut Anda mengapa terjadi gap peraturan antara UUJN dengan peraturan pertanahan, dalam hal ini Perkaban atau Peraturan Kepala BPN?
Alwesius : karena peraturan mengenai ke PPAT-an dibuat tanpa melihat ketentuan umum mengenai akta otentik yang diatur dalam KUHPerdata dan UUJN. Selain itu pihak yang berkompetenen di bidang pertanahan tidak memahami hakekat akta otentik yang dibuat oleh notaris.
Medianotaris.com : dengan demikian apakah berarti peraturan ke-PPATan itu bertentangan atau tidak sesuai prinsip ketentuan pembuatan atau keberlakukan akta sesuai UU Perdata atau UUJN?
Alwesius : yang paling prinsip sebenarnya janganlah ketentuan pembuatan akta PPAT yang diterbitkan oleh BPN diberlakukan kepada notaris dalam pembuatan akta karena notaris tunduk pada ketentuan yang berlaku bagi notaris yaitu UUJN. Jika ketentuan yang berlaku bagi PPAT seperti yang ditetapkan dalam perkaban diikuti dalam pembuatan akta notaris maka akan terjadi pelanggaran. Pelanggaran ini mengakibatkan akta tersebut tidak memenuhi syarat sebagai akta otentik. Ini yang harus dipahami oleh pemegang kekuasaan di BPN.
Medianotaris.com : apakah masalah ini terjadi setelah diberlakukannya Perkaban Nomor 8 tahun 2012?
Alwesius : sebenarnya sebelumnya juga sudah bermasalah karena notaris diminta untuk membuat akta SKMHT dengan menggunakan blanko akta PPAT.
Medianotaris.com : kalau sebelum Perkaban Nomor 8 tahun 2012 apakah silang masalahnya sama dengan sekarang ini? yaitu masalah perbedaan antara prinsip pembuatan akta di UUJN dengan peraturan BPN?
Alwesius : sama saja cuma sekarang agak ramai karena awal berlakunya Perkaban baru ini banyak penolakan akta PPAT yang didasarkan pada alasan-alasan yang kurang pas dan tidak jelas dasar hukumnya. Pokoknya ditolak karena berbeda dengan apa yang ada dalam Perkaban padahal sebenarnya tidak bertentangan. Misalnya masalah renvoi.. dikatakan tidak boleh ada perubahan(renvoi) padahal dalam Perkaban membolehkannya.
Medinotaris.com : menurut Anda apakah ada peraturan yang salah sehingga diuji materiil saja?
Alwesius : Perkaban tidak salah. Yang menjadi salah adalah jika peraturan yang berlaku untuk PPAT diberlakukan juga kepada notaris. Sama saja seperti baju untuk wanita (rok) dipaksa dipakai oleh laki-laki. Bisa saja dipakaikan tapi tidak tepat.
Medianotaris.com : apa kerugian akibat masalah ini, biaya tinggi ? dan siapa yang dirugikan?
Alwesius : kerugian secar materi terjadi kalau sampai ada pembatalan akta karena adanya pelanggran tersebut. Pelanggaran jabatan yang harus dilakukan notaris karena membuat akta tidak sesuai UUJN.
Medianotaris.com : saran anda terhadap pemerintah?
Alwesius : untuk itu pemerintah harus segera mengatasi masalah ini dengan melakukan sinkronisasi peraturan. Khusus buat Badan Pertanahan Nasional, haruslah muncul kesadaran bahwa notaris dalam pembuatan akta mempunyai ketentuan dan peraturan sendiri yang harus dipatuhi. Peraturan atau kebijakan yang diterapkan ditingkat pusat (Kepala BPN) harus benar-benar dipatuhi dan dijalankan oleh instansi bawahan (Kantor Pertanahan). Selain itu pelaksanaan pendaftaran tanah harus sesuai dan sejalan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku apalagi jika peraturan yang bersangkutan merupakan peraturan yang dikeluarkan sendiri oleh BPN. Seringkali sebagai PPAT kita telah menerapkan apa yang ditentukan atau diatur dalam peraturan tapi justru kantor pertanahan menolak sendiri dengan alasan yang tak berdasar.